瀋陽全運村成「死城」 街道不見人
【文匯網訊】「全運會」概念風一樣吹過瀋陽，市政府「搬遷烏龍」卻讓開發商當眾拍了桌子，5年過去了，這裡只留下一座死城。據《界面》報道，瀋陽桃仙機場西北方，渾河南岸，高速級別的公路分割出一片四方四正的新城，巨大的中央公園橫貫南北，別墅與高樓被綠樹芳草環繞，藍色的有軌電車由東向西緩緩穿行，這裡就是瀋陽樓市最危險的地方。
瀋陽全運村位於瀋陽市渾南新區，5年前，慶祝全運村開工的禮炮聲曾響徹這片天空，瀋陽副市長楊亞洲宣佈「第十二屆全運會瀋陽賽區全運村開工」。在2010年正式破土動工之後，政府新的「大渾南」規劃和招商引資讓房地產開發商紛至沓來。
全運村所處的莫子山板塊，很快從過去的村屯農田，變成一片環境優美建築林立的新城。被「全運」概念席捲的如野草般生長的房地產項目在這裡迅速蔓延，但如今這裡卻幾乎成了一座「鬼城」。
就像中國許多二三線城市的造城運動一樣，全運村概念在極短的時間內吸引了包括綠地、旭輝、中海、保利、高力在內的大批房企。人們期待全運會過後，這裡優美的環境能帶來巨大的人口遷徙和產業升級，使得房地產崛起的命題成立。但幾年過去了，事情卻並不如當初所期望的那樣。
「在這裡，你想打人都找不到對象。」出租車司機操著濃厚的東北口音笑著說道，「瀋陽本地人很少在這裡買房，就連來看的也不多，即便這裡的房價比起市裡的皇姑區、和平區便宜一半還多。」這位司機將婚房置辦在皇姑區，那裡不少高層價格超過1萬元，而同樣的錢在這裡幾乎可以買下一套別墅。
走在瀋陽全運村寬闊的馬路上，除了住在附近白塔地區回遷房裡的人，你幾乎看不到任何行人。智慧大街、高深路、全運路，這些有著響亮名字的寬闊道路上鮮有車輛來往，在清晨和傍晚，除了一些熱愛運動的市民在騎車外，這裡更是找不到一絲人影。
與之相對的是，大片大片的房地產項目在這片荒蕪的土地上拔地而起。全運村的總佔地面積超過120公頃，這裡分佈著超過20個大大小小的項目。除了一些商業配套和辦公樓，幾乎所有住宅都是在2013年第十二屆全運會前後開始動工，不過有不少至今仍未完工。界面新聞記者走訪期間發現，這裡白天連施工車輛都很少看到。
僅從外表來看，這些項目看起來就像被荒置一般，在全運村道路兩側，巨大的樓盤廣告牌佈滿灰塵，樹木和野草讓它們看起來更加破敗，除個別項目外，這裡的樓盤銷售接近停滯。
夜裡，臨近渾河的月星國際城、中海康城和星河灣3個高層項目幾乎沒有一絲光亮，它們的住宅部分基本都已完工，但售樓處卻鮮有人來往。
在這3個項目中，體量最大的月星國際城從2013年就開始開盤銷售，但目前仍有一塊地荒置，而中海康城雖然已經整體接近完工，但後續的施工狀態看起來卻異常緩慢。事實上，這家企業正在試圖逃離瀋陽這座城市，界面新聞記者調查發現，中海地產從2014年5月份開始在瀋陽全線降價，平均降幅在300元-700元/平方米。
一位瀋陽當地的開發商告訴界面新聞記者，全運村板塊從一開始就定位中高端。而這3個項目中的星河灣，由擅長開發豪宅項目的星河灣集團打造，它的價格超過中海康城和月星國際城的一倍多，目前均價在1.5萬元/平方米，這個價格甚至超過負責承建全運村的綠城集團開發的別墅和平層產品。而據這位開發商說，最初星河灣想賣到2萬元，但因為面積太大，銷售不理想，這才開始降價。
位置偏，幾乎是所有瀋陽人對這裡印象，在這些地產項目周邊區域，幾乎看不到任何商店、超市，更不要說大型商業，幾乎所有的商業配套要麼處於停工，要麼處於完工後無商家入駐的荒置狀態。在這裡，你買一瓶礦泉水也幾乎要步行超過半個小時。
瀋陽乃至整個東北三省經濟疲弱，人口流入不足，使得整個全運會板塊的規劃成為一場黃粱美夢。這裡幾乎所有的項目都規劃有自帶的商業配套，但空曠的街區和無人入住的房屋讓開發商們止步不前，在這些房子賣出去之前，沒有誰願意花錢去運營甚至修建這些商業配套。
位於全運村中心地段的華茂中心，最能代表這個情況。它是這裡體量最大的項目，120萬平方米的建築面積僅次於主持承建這裡的綠城全運村，而這個項目也規劃有整個全運村最大的商業。在沙盤上，商業的佔地面積幾乎與住宅相同，而從外面看，東側的住宅綠樹環繞，一期的別墅已經整體完工，而西側的商業則被蒙了灰的廣告牌包圍，除了荒地，只有灰色的水泥骨架。
「一期的別墅在今年下半年就可以入住，商業的話可能會很長，現在沒有準確的時間。」華茂中心的售樓員這樣說道。沒有商業，沒有產業，這對於面向剛需客群的高層產品來說幾乎是致命的。但受這些因素影響較小的別墅產品也面臨著嚴峻的問題，在整個全運村內，開發商們要麼選擇放慢施工速度，要麼整體抵押給銀行，等到賣出去了再解押，要麼乾脆停工，不再進行後續建設。
與星河灣一街之隔的綠地海域香廷也面臨這樣的狀況，儘管售樓處依然有工作人員，但在佈滿灰色水泥骨架的別墅區已經看不到幾個建築工人，售樓員告訴界面新聞記者，目前只有一期的幾棟聯排別墅完工。而就是這幾棟別墅，也幾乎都沒有完成外立面的裝修，這個從去年3月就開盤銷售的項目甚至連樣板間也沒有裝修完成。界面新聞記者查詢資料發現，這個項目的高層產品在去年一度降價至3000多元每平方米。
項目直接停工，除了對銷售的不看好之外，無外乎資金壓力。而即便是最早進駐這裡的綠城也逃不開這個問題。綠城全運村項目與華茂中心南北相立，佔據著全運村最核心的位置，這個項目的高層和被稱作平層官邸的產品因為施工較早目前均已完工，但別墅卻一直進度緩慢。
「如果你買我們的現房，交款之後必須要等一個銀行解押的時間，因為現在項目整個都抵押在銀行了。」綠城的置業顧問這樣說道。
看起來情況稍好一點的是與綠地僅一街之隔的旭輝御府，作為在瀋陽唯一的項目，旭輝御府的售樓處相對比較熱鬧，工程從外觀上看起來也在照常進行。但據瀋陽地產業內人士透露，在全運村，旭輝也面臨著同樣的資金問題，這個項目雖然在去年完成了既定的銷售目標，但幾乎沒有利潤。界面新聞記者調查發現，這個項目的高層目前最低價在3700元/平方米左右，屬區域內最低之一，而別墅的均價也低於其他幾家。
賣多少，蓋多少，已經成了瀋陽全運村房地產開發的常態，在這個幾乎沒有任何商業的地方，除了貫穿全運路的有軌電車之外，連公交也罕見的區域，靠什麼吸引人們來這裡定居是開發商最大的問題。而在這背後，是政府承諾與開發商定位之間的角力，過去這些年，全運村板塊，在「全運」概念利好的裹挾下，給了人們太多期許，這其中最重要的就是瀋陽市政府南遷。
這個傳言早在2010年瀋陽發佈十二運「大渾南」戰略時就不絕於耳。而在去年渾南新區的房交會開幕式上，4年前曾代表政府發出全運村「開工」口令的副市長楊亞洲再次確認了瀋陽市政府即將南遷的消息。但隨後瀋陽市委宣傳部卻在接受媒體採訪時否認了這個消息。
政府搬遷，是全運村規劃的大體量辦公樓和商業得以盤活的重要標誌，同時也是人口流向的一個重要信號。這次「搬遷烏龍」讓當時就已經面臨危機的開發商們上了大火，據稱在當時一次主管市長召開的會議上，某位投下巨資的開發商甚至當眾拍了桌子。
資料顯示，原本作為政府搬遷地，緊鄰全運村和媒體村建設的瀋陽行政中心，共設有2000餘個標準辦公單元，並配有120餘間能容納20-100人不等的中小型會議室。行政中心地下停車場可停放車輛2000台，毗鄰行政中心的中央公園地下還有一個可容納1800台車的停車場，此區域可同時停放車輛3800台。
在置業顧問們的描述中，未來地鐵二號線在此地設下的兩站，將極大緩解交通狀況，而未來智慧城市的打造和政府南遷，將幫助這裡的配套逐一復甦，新的醫院、商業、學校也將紛至沓來。時至今日，關於政府南遷的傳言依然不絕於耳，這幾乎成了全運村每一個項目置業顧問的必備說辭，但卻沒人能給出一個準確的時間。
等，成了開發商現階段唯一能做的事。在界面新聞記者走訪的全運村項目中，一個名為和鴻廣場的寫字樓公寓項目最具代表性，已經完全建好的樓宇孤獨地矗立著，售樓處大門緊閉，甚至連廣告牌上的置業電話也無人接聽。界面新聞記者查詢發現，這個項目從2013年8月就已經開盤，但目前仍處於待售狀態。
「三年前我來這時，房子就在一點點地蓋，有的蓋好了就放著，有的乾脆蓋一半就沒人了。全運會之後，這裡就一直這樣，再沒什麼人來了。」一位環衛工人說，她工作並不繁重，因為沒有人，這裡連垃圾也不多。
全運村，幾乎是目前瀋陽樓市的一個縮影，同時也反映了過去眾多中國二三線城市政府過度造城的後果。靠概念賣地與城鎮化夢想成就了這裡，在瀋陽市周圍，沈北新城、沈撫新城等多個新城還在這幾年不斷破土而出，與全運村相比，它們的定位、概念似乎還要更模糊。
據新峰地產的最新數據顯示，今年前五月，瀋陽樓市銷售與去年幾乎持平，僅出現略微上浮，但是開發商的利潤空間還在下行通道，賠錢跑量，依然佔據很大比例。在庫存方面，沈北和渾南幾乎佔據了瀋陽樓市近30%的比重。
大部分開發商都在逃離這個市場，瀋陽市2014年房企銷售量TOP10榜單顯示，當年度銷售排名前10位的房企有9家是依賴打折促銷帶動了銷售。其中，降價幅度超過10%的多達5家，且均為品牌房企：中海、萬科、華潤、碧桂園、金地。樓市的低迷已經傳導至土地市場。2014年以來，瀋陽市土地市場頻現流拍，據公開數據，僅在2014年上半年，瀋陽土地流拍就已經高達38幅，流拍比例近30%。
全運村的夢正在破滅，開發商深陷其中，還不知何時能夠全身而退。
文匯網
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