標題: 政府突推「辛辣招」 一網打盡遏樓市炒風 [打印本頁]
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂、涂若奔) 樓價升勢停不了，火勢並蔓延至工商物業，港府四個月內再推出「辛辣招」，將200萬元以上住宅及非住宅的買賣印花稅稅率由4.25%，最高倍加至8.5%；另又打擊商業物業炒風，將其按揭上限由五成降至四成。首次置業及換樓人士則獲豁免繳納新稅率。「辛辣招」昨晚還將全城發展商、地產代理及準買家殺個人仰馬翻，新盤搶在新招午夜生效前沽貨，亦市傳有拆售商場急電買家簽約，但一半投資者縮沙。
天水圍地皮零標書無礙政府出招。政府昨在下周三財政預算案前再宣布新調控樓市措施，今次由從價印花稅入手，全面提高稅階，將住宅及非住宅一網打盡：200萬元或以下的交易，稅率由100元增至交易額的1.5%；其他交易的稅率由4.25%最高加至8.5%。金管局亦下調商業物業按揭成數上限一成，將港人買家按揭成數由五成降至四成，以遏止商業物業炒風；又將按揭還款壓力測試由加息2厘增至3厘。
曾俊華：樓市「十分不健康」
財政司司長曾俊華昨表示，去年10月推出兩項加強版印花稅措施後，樓市平穩了一段時間，但近日又再度出現「亢奮」跡象。今年1月份樓價上升2%，2月份至今亦仍保持升勢，現時整體樓價已較2008年低位累升達120%，市民供款負擔比率在去年第四季已達52%。他警告，目前樓市「十分不健康」，如果息口上升3個百分點，供款負擔比率將會升至68%。
他指，今年美國經濟勢頭不錯，美聯儲加息可能早於市場預期的2015年，而美國一旦重返利率上升周期，本港息口必然會跟隨上升，屆時市民的供樓負擔能力一定會受到影響，樓價波動的風險也會大增，政府有必要推出新一輪措施，加強需求管理。
新措施與長實拆售酒店無關
有別於過去多次措施，今次調控的範圍包括商業、車位等非住宅物業。財爺強調相關措施與長實拆售酒店無關，指目前非住宅物業市場也同樣熾熱。他表示，去年非住宅物業的價格升幅非常明顯，其中商舖價格上升了39%，寫字樓上升了23%，工廈上升了44%，成交量亦均有顯著上升。
換樓先買後賣半年為限
雖然新稅率影響不同類別的樓宇，但曾俊華強調以照顧本地居民為措施的宗旨，首次置業及換樓人士將獲豁免。首次購買住宅的永久居民，在簽買賣協議時只要無其他香港住宅物業，只須按原稅率繳付印花稅。若其中一名買家為永久居民，另一名為近親，只要他們在買樓時未持有住宅物業，亦可豁免。至於換樓人士要豁免，有兩個方式，一是「先賣後買」，只需按舊稅率即可；二是「先買後賣」，則須先按新稅率繳稅，再於購入新住宅後6個月內售出舊有物業，當他們完成出售舊有住宅物業的交易後，即可向稅局申請退還新舊稅率的差額。
曾俊華再次提醒，會繼續密切留意市場情況，有需要會再繼續推措施，更不排除將BSD和SSD推展至非住宅物業範疇。
BSD和SSD不排除擴及非住宅
銀行限按四成 遏商業物業炒風
香港文匯報訊（記者 陳遠威）樓泡風險升，配合政府推出買賣印花稅加倍的「辛辣招」，金管局昨下調商業物業按揭成數上限一成，以遏止炒風向商業物業蔓延。又將按揭還款壓力測試由加息2厘增至3厘。金管局總裁陳德霖指出，目前樓市過熱對本港金融市場風險不比1997年時低，美聯儲預計在2015年開始加息，令利率回復正常水平，本港供款人將承受加息及樓價跌的雙重衝擊，有必要加強港銀風險管理及抗震能力。
金管局措施包括：無論自用與否，一律將工商物業按揭最高成數上限下調一成，其中，港人按揭成數由五成降至四成；非港人由四成降至三成；車位劃一降至四成，貸款年期上限統一為15年。另外，調整評估還款能力的壓力測試，將假設利率上升幅度由2厘增加至3厘，最長貸款年期30年。措施即時生效，已簽訂臨時買賣合約的申請不受影響。
陳德霖：利率回升恐超預期
陳德霖昨表示，近期樓市轉趨活躍，住宅及工商物業成交及價格明顯上升，市場風險增加，由於歐美日央行加大量寬力度，令未來退市的難度及風險增加，而利率回升的速度及幅度或會超乎預期，故推出第5輪逆周期措施，進一步提升銀行按揭貸款風險管理，以及加強借款人日後面對利率上升時的能力。
副總裁阮國恒表示，針對工商物業按揭進行收緊，由於其價格波幅一貫高於住宅物業，而樓市周期逆轉時其貸款質素會較住宅按揭更為惡化，其拖欠比率相當於住宅貸款拖欠比率的3倍至4倍，因而有所關注。
加息挾樓價跌 冀及早提防
陳德霖指出，樓市過熱對本港金融市場風險，不少於1997年。現時本港處於一個史無前例的極不正常宏觀金融環境，本港這次樓市上升周期長久持續，主要由於各國央行大規模並長時間進行貨幣量寬，而且利率極低，有大量資金流入香港。1997年時利率按揭高達10厘，在樓市泡沫爆破後，美國利率亦開始下調，至2004年，本港按揭利率為2厘。現時情況剛好相反，按揭利率為2厘。即使低息環境維持至2015年，但日後利率一定會回升至正常水平，擔憂未來本港供款人面對利息上升及樓價下調的雙重衝擊，希望市民加緊提防。
再者，現時本港家庭的負債額上升，計入按揭及信用卡等的家庭借貸比率已佔本港國民生產總值近六成，預料加息時負擔會更吃力，影響經濟。按證公司亦將在稍後公布有關按揭保險計劃的調整。
設風險加權比率 下限15%
此外，金管局亦推出其他措施，為預防日後利率風險影響銀行體系，決定為採用「內評法」（Internal Ratings-based Approach）的銀行，設立「風險加權比率」（Risk Weight）下限為15%。阮國恒指，現時採用「內評法」的8間銀行為中銀旗下的3間銀行、礇控旗下2間、東亞、渣打及星展香港，佔住宅樓宇按揭市場份額83%；已發信予8間銀行參考有關安排，認為措施視乎個別銀行情況而有不同影響，如住宅按揭規模、現有風險加權比率及資本水平等。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/YO1302230002.htm
梁振英：續監控樓市 適時再推遏抑措施
香港文匯報訊（記者 鄭治祖）就特區政府昨日公布新一輪需求管理措施，行政長官梁振英發表聲明，指政府會繼續監控樓市，如果市場繼續過熱，將會適時再次推出遏抑措施。
梁振英昨日在聲明中表示，繼特區政府於2012年10月底推出兩項需求管理措施後，財政司司長曾俊華及香港金融管理局總裁陳德霖昨日下午宣布應付樓市過熱的新一輪措施，說明政府不斷監控樓市，包括住宅和非住宅樓市的表現，隨時推出減低對物業需求的新措施，而是次的措施亦適用於非住宅物業，因為非住宅物業市場過熱，同樣對金融體系和整體經濟造成影響。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/HK1302230006.htm
舊樓收購 先繳後退
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）舊樓收購經常涉及公司名義買賣及購買多於一項物業，新招雖然豁免繳稅，但按政府所指，豁免的形式與買家印花稅(BSD)一樣，意味財團收購舊樓時，仍需先支付新稅，然後在6年內完成收購及重建，才可申請退還新舊稅的差額。由於收購成本大增，業界預料將令收購舊樓的數量大幅萎縮。
值得一提的是，酒店房間及車位均屬於非住宅物業，購入上述兩類物業的買家，只要未持有任何住宅物業，購買新住宅時，會當作第一套房處理，沿用舊稅階。以公司名義持有住宅的買家，由於公司不屬於永久居民，即使該名買家為公司的大股東，只要本人並未持有住宅物業，亦屬「未持有物業」，在可豁免的範圍。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/HK1302230005.htm
學者：短期供應難達 出招買時間
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 政府落重藥調控樓市，奈何樓市供求失衡情況非一朝半日能解決，加上息口在可見一段時間內仍然低企，學者認為，今次措施雖然會導致樓市短期急挫，但調整後，極大機會會「U形反彈」。惟提醒市民，樓市反彈是政府不想看到，除非政府有新方法增加樓宇供應，否則只能再推出新的需求控制措施。
經濟學者關焯照表示，面對樓價不斷上升，支持政府推出新一輪需求管理措施，但形容今次出招「好狠」，會令樓市即時進入調整期，預料短期內樓宇交投將大跌50%，樓價微跌3%至5%左右，實力較弱的買家將「退場」。
細價樓最受影響 累及中產
不過，香港低息環境持續，物業資產升值無可避免，加上土地供應不足，相信樓市經過短暫調整後會反彈。關焯照認為，昨日推出的需求控制措施僅屬於「BUY TIME」，主要因為政府亦無法滿足短期土地供應需求，唯有控制需求以紓緩樓價上升。
今趟出招，影響較大的物業類別為細價樓，因為高樓價令過去無法購買中大型單位的買家流入這個市場買樓，推高細價物業價格，新稅下這批買家會減少，估計會影響中產置業。但細價類屬於用家市場，需求大，預料日後反彈時，隨時成為首個「爆升」的物業類別。非住宅物業雖然成本增加，但始終有較高的回報率，相信跌幅亦有限。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，新招主要影響第二套房的買家，而第二套房主要是投資性質，相信社會的怨氣不會太大。認為措施有效壓抑需求，可協助自住人士買樓。他又認為，即使新招不能遏抑樓價回落，但至少可以令樓價不再繼續大幅上升。
理工大學建築及房地產學系教授許智文形容今次政府出招頗「狠」，一刀切提高從價印花稅，最大影響是購置第二套房的買家，而換樓客雖然可以獲豁免，但估計亦會對入市步伐有所窒礙，相信出招後，即使樓價在低息環境下無法回落，交投肯定大幅萎縮，「小陽春不再了」，樓價亦難長期獲外圍因素支持。
舊樓新收購項目或恐停頓
而且今次針對的不僅是住宅物業，非住宅物業亦受到影響，這個類別的買家多屬投資者，十分敏感，相信影響性不低。他又特別提到，政府的措施亦提高舊樓收購的成本，因為收購一般以公司名義，已需支付買家印花稅15%，再加上雙倍印花稅的影響，最高影響多達23.5%，新的舊樓收購項目或會全面停頓，只有舊收購項目繼續進行。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/HK1302230007.htm
地建商會：政府無對症下藥
香港文匯報訊（記者 梁悅琴）政府於4個月內再加碼調控樓市，措施由住宅推展至商業物業。地產建設商會執委會主席梁志堅昨質疑，新措施無助遏抑樓市，並批評樓價高是政府一手造成，政府並無對症下藥。他以剛獲零標書的輕鐵天水圍住宅項目為例，指政府提出的補地價金額相當高，加上建築費，有一定成本，作為買家的發展商已難接受，難以賣到好價錢，發展商亦無利可圖。
南豐集團董事總經理蔡宏興亦指出，政府推出新一輪壓抑樓市措施，會令到交易成本增加，反而會令有需要置業人士，看到日後交易成本可能持續增加，加快入市決定，令庫房收入上升。他相信，現時投資者會更小心入市，會影響日後交投量。
九建：新招壓需求 難穩定樓價
九龍建業市務及銷售部總經理楊聰永表示，由於「辛辣招」會令收租及投資者的成本增加，相信會打擊中小型住宅的小投資者的入市意慾。同時，不少業主因成本增加減少放盤，亦令短期內中小型住宅的交投大跌20%至30%，但價格會企穩。至於大額住宅，他估計，此類客戶仍有能力支付雙倍印花稅，所受影響應不及中小型住宅大。至於商用物業要提早交印花稅，相信效用亦不大。他認為，新措施對穩定樓價無幫助，只是壓抑需求，看不清楚政府的目標。惟他指出，「辛辣招」不會影響集團推盤大計。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/HK1302230010.htm
議員憂「負資產」再現
香港文匯報訊（記者 鄭治祖）就政府再出「辣招」，立法會議員有不同意見，有人擔心新招短期內會令交投減少，樓價下跌，令銀行因此而向承做按揭借貸的市民追補差價，令「負資產」再現，有人則認為新招會令二手樓供應進一步減少，或令樓價再升。
葉劉淑儀料無關拆售酒店
新民黨主席葉劉淑儀昨日表示，政府是次推出的措施，是針對2012年10月底推出BSD和SSD雙辣招後出現的樓巿泡沫，及在「雙辣招」出台後熱錢轉炒車位的現象。她相信，政府籌備研究是次新的應對樓巿措施已經有一段時間，並非針對長實拆售雍澄軒酒店一事所作出的「反擊」。
林大輝：收按揭波及中小企
工業界立法會議員林大輝稱，政府再度出招，以行政手段壓抑樓價，短期內會令交投減少，樓價下跌，或令銀行因此向承做按揭借貸的市民追補差價，倘市民無力填補差價，要被迫出售物業，就會重演當年的「負資產時代」。而金管局要求銀行收緊非住宅物業按揭和壓力測試，亦會窒礙中小企業務發展。他認為，政府應盡快增加住宅供應，才可根治市民住屋問題。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/HK1302230011.htm
交投料急挫細行恐掀倒閉潮
香港文匯報訊（記者 周穎）被地產代理形容為「辛辣招」的新調控措施，全面倍升印花稅及收緊非住宅物業及車位按揭，將非住宅物業納入調控範疇。代理業界均極度失望，直言措施令投資者絕跡，交投急凍，樓價至少下調5%。工商舖炒家「入場成本」急增、摸貨受衝擊，更損害本港自由經濟的美譽，並直接影響業界生計，小型代理行或掀倒閉潮。
挫換樓活動 料價量齊跌
中原地產亞太區住宅總裁陳永傑表示，加倍印花稅措施將海外投資者拒諸門外，令本地長線投資者絕跡。「辛辣招」嚴重影響換樓活動，令全港過百萬戶私樓套現能力及流通量大打折扣。他預料，對逾500萬元中上價物業影響最大，料整體住宅物業成交下月將大幅萎縮逾五成，樓價由升軌轉入跌軌，料下滑5%，料樓市下半年才見喘定。
港置高級執行董事伍創業預計，買賣雙方短期將觀望市況，二手盤源進一步緊絀，發展商或放緩推盤步伐，供應大減下，樓市短期或價量齊跌。
繳8.5%重稅 摸貨勢大減
對於非住宅物業的影響，美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，由於工商舖入場費較住宅高，逾億元的放盤比比皆是，摸貨或需繳最高8.5%印花稅，再加上其他手續費，相等於佔總交易成本約10%。以商廈為例，上月每宗摸貨成交平均回報約9.47%，即摸貨活動變得無利可圖。他預料，工商舖摸貨將應聲下挫，但因工商舖市場供求仍失衡，價格有望平穩發展。
萊坊董事及大中華研究部主管林浩文認為，新措施首次延至非住宅物業，反映政府調控樓市決心。全面提高所有物業的印花稅稅率，尤其不利豪宅及大額商用物業投資者或買家，相信短期內各類型物業成交及炒賣將減少，對工商舖物業影響較大，摸貨亦會減少。
http://paper.wenweipo.com/2013/02/23/HK1302230012.htm
依家邊個話CY無料到{:laugh:}