金管局響警號壓樓市

JoeMoney

[FROM ORIENTAL DAILY NEWS]

樓市熾熱加重香港家庭負債。金管局總裁陳德霖警告，去年底香港家庭債務佔本地生產總值（GDP）已達59%，接近歷史高位，樓市發展與經濟及市民收入脫節，增加銀行按揭貸款風險，揚言金管局有需要時，會推出第六輪逆周期措施，銀行界不排除金管局於春節假期前出招，應對長假後可能出現的樓市小陽春。

香港家庭負債仍沉重，佔GDP比例曾於○二年時達到60%的高峰，去年底再度升至59%，而整體家庭負債中，按揭貸款佔比最高達74%。陳德霖稱，兩段時期的分別，在於現時利息水平非常低，尤其是按息，市民要預計未來利息飆升時的應付能力。

若經濟上行周期逆轉，失業人數增加，有關比例或會再升，屆時市民支付債務的困難亦會增加。金管局於去年九月十四日推出第五輪逆周期措施後，新做按揭的平均成數，由去年九月的64%，跌至十二月的52%，平均貸款與入息比率亦跌至僅36%。


春節前或推逆周期措施

香港樓市發展與實體經濟及市民收入脫節。陳德霖稱，若情況惡化，銀行貸款風險增加，當局有需要時會推出第六輪逆周期措施，而總共會推出多少輪措施以及力度有多大，則完全視乎周期演變。

陳德霖強調，樓宇供應問題之外，資金以及低息環境亦是造成樓市過熱的主因，美國聯儲局提出經濟指標，反而增加退市時機的不確定性。

恒生銀行（00011）副董事長兼行政總裁李慧敏表示，該行一直有提醒市民對買樓及供樓要量力而為，又強調該行的按揭業務以用家為主，未來會繼續審慎批核按揭。

有大型銀行按揭部主管稱，金管局除了參考香港家庭負債佔GDP比例，亦應參考儲蓄比率，因有關比率亦反映借款人的還款能力。他表示，不排除金管局於過年前出招，應對農曆新年後慣性出現的樓市小陽春，但現時按揭成數上限已經很嚴謹，預期金管局除了調整按揭成數外，可能針對多重按揭，要求客戶額外存入一筆資金作還款緩衝。

對於按息持續低企令樓市熾熱，銀行家指，金管局可以對較高按揭成數的客戶，加入硬性高息條款的監管要求，但或會被批評為干預市場。


業界籲設貸款額上限


銀行估價隨樓價急升，帶動按揭貸款增長，有中小型銀行按揭部主管稱，金管局可將第二層樓或以上按揭設下實際貸款額上限，與按揭成數限制並行，以低者為準，可防範樓價及估價上升帶來的風險，金管局亦可要求銀行為客戶進行更強的壓力測試，如現有按息加4厘。另銀行家指出，金管局收緊按揭措施只能限制有上會需要的置業人士，若政府要全面理順樓市，只能靠稅務安排及規劃。


金管局五輪按揭逆周期措施


9/2012收緊第二層樓按揭的供款與入息比率上限、再下調非香港收入及資產淨值計算按揭成數上限、限制按揭年期上限為30年、引入供款與入息至非住宅物業

6/2011將1,000萬元或以上物業按揭上限收緊至50%，非香港收入人士按揭成數再下調一成，資產淨值計算按揭成數上限40%

11/2010 將非自住的住宅、公司名義持有住宅、工商物業及1,200萬元或以上物業收緊至50%等

8/2010        將非自住物業及1,200萬元或以上物業按揭上限收緊至60%、借款人供款與入息比率上限50%、銀行須為申請人進行壓測

10/2009 落實收緊按揭2,000萬元以上豪宅成數至六成，要求銀行審慎處理風險


樓市根本已與民生背馳太久