港大學者預測﹕4年後樓價接近現價

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【明報專訊】雖然供應量是主導樓市的重要因素，但根據香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮的研究，過往近30年的數據顯示，美債10年期息率和本港住宅租金回報的差距，可以頗為準確地估計香港4年後的樓價變化。例如2003年SARS時租金回報高於美債息率2厘，4年後香港樓價升了近八成，相反如1997年時租金回報率低於美債息率近3厘，4年後樓價便跌了約五成多。

比較租金回報美長息差距鄒廣榮表示，撇除上述的極端市况，若香港住宅租金回報率高於美國長息約1厘時入市，4年後往往可錄得強勁升幅，相反便要小心。現時10年期美債息率為3.46厘，而去年11月底的中小型住宅租金回報率為3.4厘，他指兩指標數據頗接近，顯示4年後的樓價頗大機會與現時相若，但這4年間可以有波動。不過，美國量化寬鬆政策持續，銀根過度擴張，勢推升美國長債息口，令4年後的香港樓價有下調壓力。

指今年走勢波動 未必錄升幅香港較短期樓價表現則受中美兩地因素左右，「內地正受通脹威脅，相信再有連串宏調措施，或會進一步收緊銀行貸款；美國依靠大印銀紙的財金政策仍然未變，長債息口仍然高企並趨升」。

由於整體樓市較受外圍因素影響，鄒教授預料今年本港樓價走勢波動，樓價保守估計最終未必會錄得升幅，不應過分樂觀。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，政府需要制訂長遠的房屋政策，不應被動地因市升增加供應，市跌減少供應，因為建屋需時，興建至推出一般需時3年，其間經濟可能出現大變化，令私樓供應與當時市場環境有誤差，「我們要有一個長久的建屋政策，按照人口增長數據，作穩定土地供應的指標才是正道」。

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