張震遠﹕樓市大跌 重建之機

morris_2007

倡放寬限制 填補慢建屋空檔【明報專訊】特首曾蔭權領導的政治問責團隊只餘下幾個月任期，新一屆特首的角逐已拉開戰幔，「跑馬仔」愈跑愈熱鬧。然而，社會上鮮有討論來屆特首及其團隊需要處理哪些最迫切而重要的議題，該如何處理這些議題。我們為此策劃了這個名為「新特首的危與機」的系列報道，訪問一批社會賢達、意見領袖，找出不管誰當特首都要面對和解決的最重要議題，這是新特首的危與機所在。

董建華上任之初，即面對亞洲金融危機，觸發樓市泡沫爆破，樓價大跌衍生許多負資產家庭，由此積累的社會怨氣最終導致董特首腳痛下台。曾蔭權上任之初，樓市見底回升，香港進入持續7年的繁榮周期，曾蔭權順風順水，看來可以風光卸任。下一屆特首明年中上場，面對的處境是董建華年代的樓市大跌，還是曾蔭權年代的樓市大升？早前公開表態支持梁振英當特首的市區重建局主席張震遠認為，下屆特首上場面對的將是樓市大跌之危，但這也是促進市區重建、改善香港民生的良機。

房屋問題是測量師出身的梁振英的強項，過去兩年他不斷發表文章，提倡復建居屋、增建公屋，改善港人居住空間，惹來有違行政會議集體負責原則的批評。張震遠接受本報專訪時剖析來屆特區最迫切的議題時，同樣以房屋問題為主打。

「市區供應買少見少 舊區環境惡化」張震遠說，樓市如今已出現盛極難繼之象，泡沫破滅樓價下調的趨勢已經浮現，這個趨勢發展下去，意味私人發展商的住宅發展計劃將會放緩，包括競投政府新推土地的意欲會減弱，同時包括收購舊區原有土地來重建的進度亦將顯著放緩；由此產生的問題是市區住宅供應會「買少見少」，舊區的居住環境因老化而愈見惡劣，天台屋、劏房、板間房、棺材房等問題將變本加厲，這是來屆特首的一大挑戰，也是香港最重要最迫切需解決的課題之一。


張震遠認為，當私人發展商的房建步伐減慢甚或停頓，市建局這類公共機構的角色就變得極其重要，它們將要承擔舊區重建的重任。然而，市建局的舊區重建計劃已發展至瓶頸，7年樓齡賠償準則不可以下降，收購成本注定偏高，但重建可以得到的額外地積比率和樓面面積，卻又愈來愈少。如果政府不放寬彈性，給一些符合公眾利益的重建項目額外的發展密度，市建局將無法填補私人發展商放慢建屋步伐的空檔，港人置業難、居住面積過小的困局更難以打破。

張震遠對新一屆特首的期望是，容許市建局處理涉及公眾利益的重建項目時，可以在高度限制、地積比率上「鬆手一點」，例如增加10％可建樓面，為重建締造空間。

「重建惠及公眾 限高地積比宜放寬」張震遠指出，過去幾年住宅、寫字樓和商場的土地供應都嚴重不足，令地價和租金大幅上升，「未來政府要有全面的短、中、長期土地政策，徹底解決香港未來發展需要」。

要製造土地，除了政府一再提過的維港以外填海、工廈變住宅外，張震遠認為在規劃方面，要徹底檢討高度和地積比率限制。對市建局來說，放鬆規劃限制的意義重大。過去的市區重建項目，那些數十年樓齡的舊樓一般只得四五層，重建後可成為30層以上的高樓，重建價值甚高，他形容﹕「早年建成的舊樓面積很小，重建時新增可建面積很大，所以有很多經濟空間，可以很大方賠償給居民，（市建局）可能最後還有盈餘。」

然而這類舊樓已愈來愈少，將來的重建項目，舊樓發展密度較高，重建後新增的面積便會減少，屆時市建局難免要作經濟上的考慮，「那些項目一定蝕錢，我們不可能讓納稅人的錢一直蝕下去」。

張震遠以土瓜灣十三街為例，雖然十三街的舊樓只有約8層高，但地盤覆蓋率卻幾近100％，現時樓宇發展地積比率已達近7倍，然而根據該區規劃大綱圖，重建後可發展的地積比率最高只得約7.49倍，「今日如果去做（重建十三街），收購價肯定和馬頭圍道重建項目的呎價9785元差不多（因為是按同區7年樓齡的單位市值計算），將來起新樓呎價也差不多是這個價錢。」他指近年政府不斷減少各區重建的地積比率，可能令一些重建項目變得不可行。

張震遠表示，為市區重建策略諮詢公眾時，大家都認同不應降低現有的收樓賠償標準，即按同區7年樓齡住宅市值來收購是不可改變的，這令市建局的重建成本遠高於私人發展商。一旦樓市下跌，私人發展商放慢重建步伐時，新一屆政府必須考慮就一些符合香港公眾利益的重建項目，給予發展密度豁免。

他稱，即使可建樓面面積增加一成，單位總數目和住戶人數不一定會相應增加，對區內交通人流不會有很大影響。另一個可以考慮的辦法是，把重建項目附近的空置政府土地，一併納入重建項目計算地積比率。他強調，這樣做只是為了避免讓納稅人在市區重建上蝕錢，審批權和監察權仍然在政府手上。

張震遠說﹕「如果樓價跌30％，我覺得我們要加快重建，因為老化的問題會更嚴重。現在樓價升，很多人想盡方法去做重建，但市價一跌30％，就找不到這些人，我們的責任更重大。」

「可設公屋劏房 助單身人士上樓」市區重建除可改善舊區居民的居住環境，對於「蝸居」的低收入階層也意義重大，張震遠認為，政府可藉重建增加市區公屋單位的供應，包括小型公屋單位，給有需要的單身人士，「現時板間房、籠屋、棺材房（盛行），很多低收入人士確有這種需求，你給他公屋，如果在新界，他不會要，因為入息低，他要住在市區，靠近工作的地方」。張震遠認為，應在市區增加一些「公屋劏房」，面積較正常公屋小，讓單身人士有機會上樓。

明報記者 劉進圖 周展鴻

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2447050/1.html

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張震遠眼中要優先解決的四大課題


【明報專訊】(1) 草根處境艱苦

貧富差距 不一定是大問題，現在的問題是許多低入息人士生活在惡劣的環境中

香港當前面對的不單是貧富懸殊問題，如果貧窮人過着安穩而有尊嚴的生活，貧富差距不一定是大問題，現在的問題是許多低入息人士生活在惡劣的環境中，微薄的收入增長追不上通脹，很大比例的工資要花在租金和交通費上，而貧窮問題不是單一因素造成，具有多方面的結構性原因，通過了最低工資有點作用，但就業培訓以至市區公屋供應，以及低技術工人就業輔助，必須配套解決。

(2) 長者生活不穩

不少70多歲，甚至80出頭的長者，仍要辛勤工作

香港是富裕社會，但不少70多歲，甚至80出頭的長者，仍要辛勤工作，有的當的士司機，有的當公廁清潔工人，他們年紀大，沒有積蓄，強積金計劃根本幫不到，貧窮長者的安老問題，是香港人口老化過程中相當突出的課題，要通過多環節的勞工及福利措施一籃子來解決。

(3) 市區重建過慢

「蝸居」人士需要的不是遠離工作地點的新界公屋，而是市區內的小小空間

現時舊區重建速度太慢，這是事實。緩慢地處理市區老化問題，不但增加成本，更浪費時間。許多舊區出現房屋問題惡化，板間房、劏房、籠屋、棺材房、天台屋，問題層出不窮，現時的公屋計劃根本解決不了，因為這些市區「蝸居」人士需要的不是遠離工作地點的新界公屋，而是市區內的小小空間。全面取締劏房和天台屋只會令他們更痛苦，長遠出路是重建，短中期需要規管，確保安全，同時要以新思維重新設計一種適合他們的市區公屋。

(4) 政策須贏支持

任何一個政府，在沒有選舉支持下，政策一定要有市民支持

來屆特首及其管治團隊，必須對香港當前面對的挑戰和問題有深刻了解，知道市民訴求，有概念知道做什麼，理念上應該很清晰，關於政府規模和政府角色，政府與市場關係，也應有清晰概念，並要得到中央信任和重視，令中港關係在不同層面上更密切。任何一個政府，在沒有選舉支持下，政策一定要有市民支持，有利民眾整體利益，照顧弱勢社群，而領導者更要與市民密切接觸，經常落區，將這些轉化為政策，並確保各部門在5年內落實執行，達不成的要問責。

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2447049/1.html

市區公屋土地有價,需解決土地供應問題!