一手樓倡禁建築面積計價

morris_2007

（明報製圖）

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限制樓書廣告 最快2013年實施【明報專訊】立法規管一手住宅物業銷售督導委員會（下稱委員會）完成研究報告，就9項銷售行為提出立法規管建議，包括建議違規者要負刑責被罰款甚至坐監，以及建議全面摒棄用建築面積計價，無論售樓書或廣告一律採用實用面積並以此計呎價，不准再刊登建築面積和建築呎價，違規者罰款50萬元。

有委員形容，立法後，發展商高層在微博中提及建築面積呎價，都屬違法。政府預料新例最快於2013年中生效。

不過，立法會地產及建造界議員石禮謙批評，強制採用實用面積的建議愚蠢，形容新安排下的市場與現時採用建築面積的二手市場銜接下會出現混亂。

委員會昨日將報告交予運輸及房屋局長。報告中針對9項銷售行為提出立法規管建議，包括﹕
1) 售樓說明書訂出規格，如不准用構想圖；
2) 訂出價單範本和在售樓說明書內須使用實用面積資料；
3) 訂出廣告規範，如不准再用建築面積；
4) 規管銷售安排，如規限收票預留的日期；
5) 禁止失實陳述和發放虛假或誤導消息，以及訂出罰則等。
6) 關於業權轉手程序和相關事宜，訂出3天「冷靜期」和其間的撻訂水平為樓價5％；
7) 規管發出價單的時間和形式；
8) 規管交易資料必須24小時內披露；9) 訂立示範單位的規定，如必須有清水房（見圖）。
上述規管建議旨在進一步保障消費者、提高售樓透明度，但不少建議在委員會內均沒有一致共識，而以「大部分委員認為」作表述。

出租逾3年 當二手樓立法建議只規管一手樓住宅，不會處理二手樓交易。一手樓包括已建成或未建成的住宅，但有兩類住宅獲得豁免，一是那些住宅建成後有95％單位出租超過36個月的項目，當出售單位時會視作二手樓；二是只出售一座一手獨立屋的私人賣家。

現時售樓說明書中一般會列出實用面積和建築面積，以及用兩套面積呎價，立法建議則訂明只准在售樓書中列出實用面積和呎價。運房局發言人解釋，現時發展商對建築面積沒有標準定義，買家難比較樓價。

立法建議更訂明售樓廣告亦禁止披露個別單位建築面積和建築面積呎價，亦不可作任何失實、誤導或虛假陳述。對於發展商在記者會、傳媒訪問或個人網誌中披露建築面積及呎價是否違法，運房局強調立法時會小心界定「廣告」的定義，暫難籠統回應。委員會成員李永達認為，如果是在網誌中作上述披露，應屬違法。

另一委員、測量師學會房屋政策小組主席潘永祥稱，若統一使用定義清晰的實用面積，可加強保障買家，亦使當局立法後較易執法，例如查證單位有否縮水等。

首張價單須列最少兩成單位在公布價單的安排上，立法建議亦較現時樓花銷售同意方案的安排嚴謹，價單沿用在出售日期3天前公布，若發展項目單位數目為100個以上，首張價單最少要包括整個或某一期發展項目單位總數的20％，並以50個單位為下限，其後發出的價單，最少包括整個或某一期發展項目單位總數的10％。

報告表示，建議執法機關在運房局下設立，由資深首長級官員出任主管，負責監察、處理投訴、調查、發出作業指引等，長遠會考慮能否把該執法機關轉為法定機構。委員會又建議在網上設立中央物業資訊平台，提供一手住宅項目的銷售資料。

運房局表示，將盡快推出白紙草案諮詢公眾，並在今個立法年度內提交條例草案，目標是在明年7月立法會換屆前通過法例。但發言人表示，因在政府內設立執法機構需要至少一年時間，即法案最快要在2013年7月才執行，在未有法例的期間，會沿用現時售賣樓花同意方案和地產建設商會的指引去處理。

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2459345/1.html

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防造勢 限開售前3日收票

【明報專訊】地產商未取得政府售樓批文及刊發價單前，便吩咐地產代理偷步收票預留單位，近年可謂屢見不鮮。立法規管一手住宅物業銷售督導委員會建議立法規管，要是獲接納，發展商及代理日後在售樓前最少3天或開售當日，始能向買家收票預留單位。
委員會成員之一的立法會議員李永達贊同建議，認為新盤發出價單後，待準買家知道價錢後始收票，是合情合理，亦最符合買家利益。他表示，近年有新盤於市旺時要求買家先入票，甚至是先行單邊簽約，是剝削消費者利益的行為。亦有不少新盤待一定數量的買家簽署合約後，才由發展商簽署落實，以營造銷情暢旺的現象。

不過，有不願透露姓名的發展商表示，規定公布價單後才准收票，往往令收票時間只有3天，於市旺的時間，並不足夠，而部分樓盤於入票客揀樓後，便會採取先到先得的方式賣樓，這樣程序便會十分混亂。事實上，地建會執委會主席梁志堅早前已明言，發展商並不介意重演昔日排隊賣樓的情况，連代理也不用找。


委員會留意到，現時在簽署臨約前，就預留單位收取款項等，並無清晰指引規管。委員認為，不應早於公布價單前收取預留款項。至於維持售樓處的秩序，委員會認為，除規定發展商開售前通知警方，其他如人群控制、售樓處大小、聘用足夠人手等與銷售流程有關的安排，應交由執法機關處理和因應情况發出適當的程序指引。

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2459344/1.html

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撻訂沒收樓價5%

消委質疑金額偏高【明報專訊】立法規管一手住宅物業銷售督導委員會報告又建議，將來所有一手樓買家若在簽訂臨時合約3天的冷靜期內撻訂，劃一沒收等於樓價5%的訂金，以防止濫用撻訂作炒賣或保障太倉卒的決定；但消委會質疑此金額偏高，指較新加坡及澳洲墨爾本分別高1倍及24倍，令撻訂消費者損失慘重，而3天冷靜期也太短，促請當局調低沒收訂金水平。

消委會住宅物業消費者問題工作小組召集人何沛謙稱，歡迎立法規管一手樓買賣，但現時一手樓動輒過千萬元，若撻訂沒收金額高達樓價5%，買家隨時損失逾50萬元。相較之下，墨爾本消費者買一手樓後3天內撻訂，損失僅為樓價0.2%；新加坡消費者在5星期內撻訂，亦只是損失樓價1.25%至2.5%，香港的罰金較兩地高1倍及24倍。

3天太短 建議延長冷靜期何沛謙又指出，僅得3天時間決定是否撻訂，可能也不夠，故消委會建議調低沒收訂金水平及延長3天的期限。消委會總幹事劉燕卿透露，早前已在督導委員會會議反對「沒收5%訂金」建議。

另外，對於報告書建議把公開物業成交時間，由現時的5天縮短至1天，消委會亦歡迎，但何沛謙建議進一步要求發展商在售樓處或網頁即場即時公布一手樓賣樓數字及推出單位總數，令在售樓處遭經紀游說的市民在決定是否買樓前，能得到最新最準的市場資訊。

消委會希望立法時能清楚訂明一手住宅的定義，以免地產商走法律罅，例如透過「先把單位出租再出售，或把發展項目出售予個別公司再發售」，以迴避法律監管。

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2459343/1.html

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教唆誤導列刑事  發展商董事可「上身」

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【明報專訊】立法規管一手住宅物業銷售督導委員會將11個範疇的一手樓銷售違規行為（見表），列為刑事罪行，連發展商董事、經理、秘書等高級人員都可能要刑責「上身」，只要證明罪行是經高級人員「協助、教唆或同意下」進行，若罪行涉及發放虛假、失實或誤導資訊，最高可罰款500萬元及監禁7年。不過，罰則會引入免責辯護條文，涉案人物可以「已盡應盡的努力」辯護。

督導委員會委員、民主黨李永達舉例解釋﹕「如果有老闆看過價單，確認內容沒問題，豈料執行的人在印製時將價單搞亂，老闆便可以用這個免責條文辯護。」

不過，對於若有發展商以子公司賣樓，犯法時母公司會否「上身」，運輸及房屋局發言人則稱要交由白紙草案諮詢再具體討論。
商會倡涉不誠實才列刑事罰則分兩類，若罪行屬性質輕微的規章性過失，例如未有提供建築物圖則供公眾免費查閱，或是對準買家可能造成直接影響、帶來潛在財務損失的罪行，如未有在售樓說明書披露規定資訊，則會循簡單程序審訊。若罪行性質嚴重，例如作出失實陳述和發放虛假或誤導資訊，經公訴程序定罪，可判過百萬的罰款和監禁，以收阻嚇之效。據了解，督導委員會討論罰則時，地產建設商會的代表建議應降低若干罪行的罰則水平，如存在不誠實或鹵莽因素，才處以刑事罰則。

另外，若罪行涉失實陳述、發放不準確資訊等，受影響人士可循民事索償追討損失。

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2459339/1.html

morris_2007

成功立法是德政,但面對地產霸權.............