西鐵用地招標棄市值價

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【明報專訊】行政會議昨日通過修訂推出西鐵物業用地的安排，投標者由以往主要以利潤分帳百分率競投項目，改為以一筆過預繳地價方式競投，利潤攤分劃一為5％。政府表明，希望可藉此加快推出西鐵用地，增加市場的房屋供應量。不過，立法會房屋事務委員會主席李永達認為，新方法明益地產商，認為西鐵公司有利潤亦不去賺「好傻」，擬在立法會跟進事件。

劃一分帳百分比 增透明度政府消息強調，按舊有方式，投標者必須支付由地政總署評定有關用地在未發展鐵路時的市值地價，再在日後出售單位時，與西鐵按分帳百分比瓜分利潤。而新方法的地價估值，則是計算已發展鐵路的效應，價格肯定不會低於市價，而將利潤百分比劃一，既希望能提高透明度，亦希望方便估算庫房收入，亦給予投標者較大靈活性，因為若市場變化大，投標者難以訂定分帳比例。

沿線13地 涉逾萬單位西鐵沿線共有13幅物業發展用地，除2幅已批出標書外，尚有11幅用地待批，包括去年曾因地價過高而流標的南昌站項目，整體涉及單位數目逾萬個。當局計劃在今年第3季再為南昌項目招標，而荃灣西站五區項目則會在11/12年度招標，3項目會提供6700個單位；而朗屏（北）項目亦會在城規會批准後，最快在明年初招標。政府預期，投標者會認為「一個價格」的模式是有效率方法，相信有助加快推出餘下11幅西鐵用地作房屋發展。


李永達批明益地產商立法會房屋事務委員會主席李永達質疑新方法明益地產商，按舊有方法，以往地產商賺得勁時，政府作為大股東的西鐵公司都會分多點利潤，有制衡作用，以總值逾百億元的南昌項目為例，發展商在好景時可以賺近三成回報，西鐵公司一般可獲三成利潤分帳，便有10億元，但新方法可能只得1.5億元，即使地價較以往高，但估計亦可能只會多2、3億元，西鐵仍收少了錢。他認為當局應解釋為何有此修訂，故稍後會在立法會跟進。

以往港鐵需與政府商討補地價後始招標，而發展商奪標與否主要取決於分紅或分樓比例，過去亦曾有發展商不滿此招標模式，批評分紅比例過高。08年新世界發展董事兼總經理梁志堅曾指出，旗下公司曾於競投將軍澳日出康城一期項目（即現已落成的「首都」），即使給予港鐵逾九成分紅，亦空手而回，反映港鐵索取條件甚高，發展商邊際利潤低。

發展商指吸引 「較易計數」新鴻基地產代理執行董事周國賢認為，新安排令入標模式更簡單直接，減少潛在變數，「地產商更加容易計數」。會德豐地產執行董事黃光耀亦稱，新安排對發展商而言是更簡單、方便，估計可吸引發展商對西鐵沿線項目的注意。

測量師陳超國指出，新招標方式的確有助加快土地供應速度，亦可以避免如去年招標的南昌站上蓋項目，因規模龐大，最終流標告終的結局。不過他亦指出，若政府對地皮心目中的底價遠高於市價，即使以價高者得的方式競投，發展商亦難以投得地皮。一旦樓市逆轉，發展商亦可能需承擔以超高價投地的風險，屆時發展商或者寧願希望採用舊制，即獲利潤才以分紅的投地模式。

http://www2.news.sina.com.hk/news/2/1/1/2374090/1.html

地鐵到底是官定是商?是官確保增加供應,最直接是自行發展.但怕俾人話干擾市場.
是商,關行政會議X事?地產商風險自付.何需行政會議關心?