新“國五條”出台1周年：房價普漲 調控目標落空

孤寂如雲

又到2月20日，一年前的今天，新“國五條”樓市政策出台。一年後，房地產市場各個層面都發生了一系列變化，也存在著很多問題，如多數城市房價普遍上漲、市場供求矛盾明顯。但是，“回顧‘國五條’出台至今市場一年來的發展，能得到很多有價值的提示，即使它未能取得預期的房價調控結果。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說。


多數城市房價仍上漲 年度調控目標落空

房地產市場經歷了十多年的快速發展，期間伴隨有多輪調控政策的出台，每一輪調控，“房價”都是繞不開的重點。

2013年2月20日，國務院常務工作會議出台了五項政策措施，核心內容包括完善穩定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應；加快保障性安居工程規劃建設；加強市場監管等多項內容，被稱之為新“國五條”。其中，制定年度房價調控目標被重點強調出來。

隨後，在各地出台的新“國五條”細則內容中，年度房價調控目標的條款引發關注。梳理發現，除北京和上海以保持房價穩定外，大部分城市的新建住房價格控制目標為低於城鎮居民人均可支配收入增長水平。

此後的一年時間裏，各地房價變化有目共睹。值得關注的是，房價變化在不同城市間也出現了分化局面。日前，國家統計局局長馬建堂在答記者問時提到：“一線城市房價上漲較快的同時，去年城市的房價也出現了比較明顯的分化趨勢，二三線城市總體上講上漲比較平穩，個別三四線城市特別是四線城市有的房價出現了下跌。”

胡景暉分析表示，2013年全年，除了少數如溫州、海口、聊城等二三線城市之外，市場價格在京滬等一線城市的帶動下仍然普遍上漲，一線城市住宅價格漲幅均超15%。為此，多家媒體的報道直指年度房價調控目標落空，政府問責無下文。


市場供求矛盾明顯 土地市場持續火熱

中新網房產頻道記者在對多位專家的采訪中了解，作為影響房價的主要因素，供求關系被多次提及。其中，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一認為，雖然房價的上漲與購房者對房價上漲預期有關，但主要還是供求關系問題。“包括北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場的供應與需求還是很不對稱的情況。”

胡景暉同時認為，剛性市場的需求是被低估了，而市場供應嚴重不足。以北京為例，2013年京首個自住型商品房問世之時，僅申購家庭數量就接近15萬，而2013年全市新建商品房成交量不到12萬套，剛需與供應之間的矛盾可見一斑。

值得肯定的是，在過去的一年裏，各地均加大了對普通商品住房及用地供應，尤其是住房用地的供應力度明顯。一、二線城市土地市場成交火熱，土地出讓金創出新高，且土地市場的熱度一直延續至今。

清華大學中國與世界經濟研究中心研究院教授袁鋼明在肯定市場供應的同時，強調要進一步抑制投資投機性購房，保證市場供應的健康和正常。


年度保障房建設任務完成 有望分流市場需求

保障性住房在滿足樓市供需方面也起到重要調節作用。2013年新“國五條”要求加快保障性安居工程規劃建設，全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。

近年來，保障性住房一直是各地住房建設強調的重點之一，預計“十二五”期間，我國將建設3600萬套保障房和棚戶區改造住房。在全國各地的土地市場供應中，各類保障性住房用地供應持續增加。去年底，兼有保障房性質的自住型商品房用地在北京形成大量供應，未來將有效分離純商品住房市場的大量需求。

如今，保障房的建設已經取得一定成效。2013年12月16日，住建部發布消息稱，截止當年11月底，全國已開工城鎮保障性安居工程666萬套，基本建成544萬套，全面完成年度目標任務，完成投資11200億元。

談到保障房建設工作，住房和城鄉建設部總經濟師馮俊昨天表示，“十二五”前三年，保障房建設總體上進展順利，目前開工超過2500萬套，基本建成約1500萬套。從現在的進展情況看，整個“十二五”期間完成開工3600萬套的任務應該說是有希望的。


調控新轉變：樓市調控長效機制待建立

在新“國五條”政策執行的2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞。據中國指數研究院資料顯示，2013年全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。去年下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進。

房地產市場經歷了快速發展的“黃金十年”，時至今日，樓市調控是否將迎來新的轉折？業內眾多的分析認為，無論是“國八條”還是“國五條”，政策中涉及的限購、限貸等行政化手段終將被市場化手段取代。

為此，中國社科院城市發展與研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房產頻道采訪時表示，現在的房地產調控已經到了一個新的路口。他說：“房地產以往十年的宏觀調控基本不成功，目標以調控房價為主，但是房價照漲不誤，而且超出人們的預期，說明政策調控方向不正確。現在新一屆政府沒有進一步嚴格調控的動作，而且也沒有進一步強調控制房價。”其中，房產稅作為一種更加市場化的手段，將逐漸常態化存在。

“在未來一段時間內，抑制投機性需求對市場而言仍有必要，限購、限貸政策仍將持續。”胡景暉說，“時下的博弈各方正處在對新年樓市的觀望和預期之中，未來一年市場政策走向猜測，在今年‘兩會’召開之後，都將逐步找到更清晰的答案。”


專家：過去十年房產調控不符合市場規律

實際上，一味用“堵”的辦法已經很難治理中國房地產市場的頑疾。北京大學房地產研究發展基金中心副主任杜猛此前曾表示，用行政手段去幹預市場，它是一個堵的行為，越堵它就有可能越會報復性上漲。十年來的每一次房地產調控，每一次都報復性上漲。

華遠地產董事長任志強認為，過去十年的房地產調控基本上都是錯誤的調控，最主要是用抑制需求的辦法來抑制供給，這當然不符合市場規律。而房地產市場有一個較長生產周期，如果在短期內不斷調控的話，就會破壞這種生產周期，這種調控注定會失敗。

中投顧問產業與政策研究中心高級研究員鄭宇潔預測，未來國家不會輕易出台全國性的房地產調控政策。市場化運作房地產行業發展是大勢所趨。

中國新聞網