李嘉誠內地涉嫌囤地項目達13塊 被指龜速開發等升值

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央廣網財經8月3日消息（記者吉媛媛）近期多地掀起土地增值稅“清繳風暴”，但李嘉誠“長和系”旗下的和記黃埔、長江實業和新世界並未在清繳名單之列，引起廣泛關注。媒體指責“長和係”完成地產項目的1%需要4年時間是有意囤地。央廣網財經記者調查發現，“長和係”部分囤地項目的周邊樓面價已超地價近20倍。

面對囤地的指責，“長和係”將責任歸咎到地方政府身上，李嘉誠曾公開表示“內地未有一個政府部門正式發函”。

長和方面在回應記者質疑時稱，長實與和黃並無內地囤地意圖，一直希望盡快完成發展及出售項目，以便套現資金再冀發展。

盤點：“長和系”各地囤地項目竣工時間一推再推

近年來，“長和系”的囤地情況受到媒體的廣泛關注。有的項目開工近10年，仍然未見有開盤的動靜，多個項目被指開發4年，僅完成1%。央廣網財經記者統計和記黃埔上半年財報發現，仍有13個項目存在囤地的嫌疑。

約定在2004年11月開工的北京十三陵附近的“皇家別墅”北新嘉園項目至今仍未有開盤動靜。該項目在2012年的財報中規劃于2015年完成開發，但在2013年的財報中，完工時間被推至2019年。

上海方面，長江實業與和記黃埔聯合獲得上海浦東新區世紀大道2-4地段世紀匯項目，該項目佔地5萬多平方米，總投資額達47億元，但是直到拿地6年後的2011年3月18日才開工，2015年才能完成該項目的17%。

在廣東，和記黃埔也有多個樓盤延緩開發的情況。位于東莞厚街鎮的海逸豪庭項目自上世紀90年代開發至2007年，落成面積還不到1%。完工時間從2017年推後至2021年，開發周期已經接近30年。位于珠海淇澳島的柏濤灣項目簽訂時間為2005年9月26日，但時至今日，僅完成了1%的開發。此外，位于惠州大亞灣澳頭住宅項目、中山翠湖住宅項目等，目前都僅完成了1%。

調查：北京十三陵項目樓面價已超地價近20倍

據和記黃埔2013年年報，該公司在2013年結束時應佔土地儲備約為8300萬平方英尺(1平方米≈9平方英尺)，其中97%位于內地，內地的地價約240元/平方英尺。據中國地產網估算，由于一二線城市房價較為堅挺，按照2013年已確認銷售的均價保守估算，和記黃埔手頭握有的土地未來可能賣出的房價已經是原有地價的5倍多。

和記黃埔在北京的首個地產項目姚家園新村的逸翠園一期于2005年11月獲得銷售許可證，成交均價約9000元/平方米。到2011年，該項目的二期才獲得銷售許可證，成交均價已經上漲到2.8萬元/平方米。

央廣網財經記者調查發現，“長和系”上述囤地項目周邊地產都存在不同程度的升值。例如，位于北京昌平區十三陵附近的“北京怡園”項目，樓面均價已達到24800每平米。據公開資料顯示，長江實業2005年斥資約1.84億元人民幣收購土地及名為“北新嘉園”的現有建築物，並為拆遷事宜向北京嘉海興業公司支付2億元人民幣。以項目總面積29.8萬平方米計算，當時的地面價格為1288元每平方米。樓面價約是地價的近20倍。

分析：“先囤地等升值”是港資企業慣用開發模式

根據我國《閒置土地處置辦法》，開發商閒置土地，如果屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，不做相應處罰，擬訂閒置土地處置方案；但如果是企業原因而導致未動工開發滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的，將會無償收回國有建設用地使用權，並且土地閒置費不得列入生產成本。

“長和系”這種“龜速”的開發模式，是否能被界定為“囤地“？上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對央廣網財經記者分析，開發速度慢未必就是開發商囤地，有可能涉及到動拆遷和政府修改城市規劃的方面的因素，但是“長和系”這些項目的工程進度明顯慢于國內企業，有囤地的嫌疑。他認為，相關部門對于國家房地產開發的政策沒有很好地落實和執行，一定程度上姑息和縱容了某些企業的行為。

據楊紅旭介紹，先拿地，等待土地升值或周邊配套齊全以後在開發，是港資企業慣用的模式。“因為港資企業的負債率低，融資成本也比國內企業低，但是，隨著中國利率市場化的進程，港資企業日後的財務成本將升高。”楊紅旭說。

“過去十年是中國樓市的黃金十年，房價、地價漲幅大，尤其是地價，但是近年來土地價格漲幅趨緩，有的地方可能在未來幾年都不會有所增長，這種靠土地增值的模式將不再具有可操作性，預計港資企業將加快工程進度，加快出手。”楊紅旭說。

新華網