復建居屋 市差即停

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私樓呎價4000分水嶺
【明報專訊】特首曾蔭權昨在新落成的立法會大樓，宣讀任內最後一份施政報告。這份破紀錄長達45頁、多達210段的施政報告，重推新居屋，大灑逾130億元（見表）作紓困、推動環保、就業、教育、助港企開拓內地市場等措施。曾蔭權更總結自己44年的官場生涯，強調自己信任港人，港人也別妄自菲薄，低估自己成就和香港潛力。

久違9年的居屋，特首曾蔭權終在昨日的施政報告中宣布復活，新居屋與舊居屋有兩大分別，一是設「退市機制」，二是「轉售補價封頂」；在退市機制之下，當私樓價跌至合理負擔水平，以及有一定數量中小型單位供應時，政府將停售居屋。政府權威消息人士表示，當私樓的實用面積呎價低過4000元（建築面積呎價約3200元），便不會推售居屋。然而，退市機制引來議員質疑是托市機制（見另稿），補價安排更引來雙重資助的質疑。


轉售設補價封頂益賣家
新居屋最快在2016年方能落成，政府計劃其後4年興建1.7萬個單位，平均每年約5000個，但首年僅得2500個單位，在2014或15年開始預售樓花。選址方面，房屋署已開始在沙田、荃灣及元朗選址初步規劃及勘探。據了解，政府不排除在勾地表中撥地作新居屋之用，最快出爐的地盤，估計是前大窩口工業邨地皮。

新居屋的細節交房委會研究，但曾蔭權公布了數個特點﹕
●訂價與3萬元月入的目標家庭供樓能力掛鈎，以月入2萬元至3萬元家庭為例，以4.5％息率借入20年期的九成按揭、供樓負擔比率為40％推算，實用面積400至500方呎的新居屋，樓價會定為150萬至200萬元，即可負擔的樓價為每方呎4000元；
●全部單位均為400至500方呎，採取實而不華設計；
●設退市機制，實際單位數目隨時可變，甚至停售停建。政府消息解釋，新居屋定位為私樓的緩衝，當市場有足夠中小型單位，以及其樓價可讓月入3萬元以下目標家庭以低於40％入息供樓，政府會停止供應新居屋。政府權威人士直言﹕「市場若有4000元一呎的樓，我們真的根本不用起樓（居屋）」；
●轉售時，不再像舊居屋般按市價補價，而是將單位購入時的差價視為對業主的貸款，業主轉售時，只須向政府償還貸款便可以。
曾蔭權表示，房委會構思細節時，要考慮對現有居屋業主的公平以及社會接受程度。房委會亦會研究舊居屋的補價安排是否調整。


曾蔭權﹕復建以民為本 非回應中央
記者問，為何這麼遲才復建居屋，曾蔭權強調房策是重要政策，不能朝令夕改，否則會令市場信心負面，當然「6個月前做會否更好呢？一年前會否更好呢？現在回想，可能也說不定」。他重申，計劃以民為本，望幫助較低下階層的中產，不是政治因素或中央官員提出，才回應社會訴求。

補價安排更引來雙重資助的質疑，新民黨副主席田北辰表示，新居屋不但幫人置業，還幫人致富，現有32萬未補價居屋業主會「嘈到拆天」，出現社會分化。理大社會政策研究中心主任鍾劍華亦質疑新補價安排過猶不及，令業主穩賺，政策「過了火位」。

民主黨李永達認為，首年只推2500個單位，數量太少。中原集團創辦人施永青認為每年5000個居屋太少，市場上可能有10萬戶想申請，這便要20年才能解決需求。

政府在2002年宣布停建及停售居屋，當時政府解釋是樓價急跌，但市場積存6萬個單位，故此要釐清政府房策角色和定位，希望樓市暢旺，盡快恢復市民對樓市信心。

明報記者

http://news.sina.com.hk/news/3/1/1/2461543/1.html

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議員學者質疑變相托市

【明報專訊】根據新居屋的退市機制，只要月入3萬元以下私樓家庭，按揭還款佔入息比率低於40％，即私樓實用面積呎價跌到4000元（以4.5％按揭息率計算），政府便會停售新居屋。若參考差餉署數據，新界中小型住宅樓價跌25％至2009年水平，政府或會停售居屋；理大建築及房地產學系教授許智文及工聯會立法會議員王國興均認為，政府設居屋退市機制，其實有「托市」效果，王國興更指變相托市呎價是4000元。不過，民主黨議員李永達估計，將來的特首不會膽敢停售新居屋，最多只是減少出售新居屋單位，否則會引發政治風波。


學者﹕宜全面評估 不應設硬指標
許智文則表示，政府設離場機制，某程度屬托市，避免私樓市價大跌。王國興則稱，如果私樓呎價跌到一定水平，政府就硬性停建及停售居屋，無形中會有托市效果，設定一個最低呎價水位。他認為，不應設下硬指標，應由政府全面評估供求、市民負擔和樓宇供應情况，才決定減售和停售。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥認為，一旦私樓價低於居屋目標呎價，市民對居屋的需求自會減少，暫停供應亦屬合理。
因政府傾向於擴展市區如沙田或荃灣建新居屋，故根據差餉署新界中小型單位樓價，今年第二季呎價（實用面積）為5300元，若樓價跌25％至4000元以下，政府到時可叫停居屋。過去13年，有8年（99至06年）九龍和新界的樓價均低於4000元，在新政策下居屋可叫停。

http://news.sina.com.hk/news/2/1/1/2461542/1.html

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置安心優化被指「穩賺」

先租後買變可租可買
【明報專訊】特首曾蔭權公布復建居屋的同時，提出優化置安心計劃，不但由「先租後買」變成「可租可買」（即申請時可選擇即以市價購買），更將推售時的市價定為「封頂價」，準業主若行使購買權時，若遇樓市跌，即可以較便宜市價買樓，但若市升，亦可以封頂價買入單位，賺取差價。

新民黨副主席田北辰質疑置安心優化後有如「賣大包」，「抽到籤穩賺，跌可以不買，升就即刻賺」。

不少政界中人指，一旦復建居屋，置安心計劃難有市場，應該取消，把該計劃預留的5000單位用地建居屋。但曾蔭權在施政報告中繼續保留與房協合作推展置安心，提出優化措施。

根據新措施，申請人可選擇馬上以市價買入單位，或先租住5年。在租住5年間及租約滿後兩年內行使購買權，將獲一半所繳淨租金的資助作首期，行使認購權買入所居住的置安心單位。曾蔭權解釋，這個修改，是因為有意見認為，如果置安心單位以市值出售，先租後買的家庭可能在樓市攀升時大失預算。


以開賣市價作封頂價
另一優化措施，是以首次開賣時的市價為封頂價，認購期內若遇升市，仍可以封頂價購買；跌市時，可按當時較低市價購入。運輸及房屋局將與房協商討具體細節。

政府消息表示，優化措施會增加房協的風險，但地政總署與房協商討地價安排時，會反映這個因素。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥說，置安心設封頂價，可租可買，市民可看清市况決定，有助巿民置業。http://news.sina.com.hk/news/2/1/1/2461541/1.html

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這只會造成更加不公平.