供應增利率趨升 樓泡爆破風險高

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【東方日報專訊】差餉物業估價署新近發表的報告顯示，今年私人住宅單位落成量估計約一萬二千伙，比去年增加約兩成六，明年落成的私宅單位數量進一步提高，預計接近一萬五千個，增幅同為約兩成六，創○六年以來新高。單從數字看，今明兩年私宅供應量持續以較大幅度提升，應有助紓緩樓市供不應求的緊張局面，但如果與○二至○六年每年介乎一萬六千五百個至三萬一千個單位供應量比較，未來兩年新增供應數量顯然仍屬偏低水平，毫不足恃。

若再看遠一點，與港府定下每年提供約二萬個私宅的目標比較，報告預計的實際供應量與預期目標也是相差一大截。除非港府對市民住屋需求預測嚴重偏差，又或本港經濟出現難以逆料困難，削弱市民對住屋自然需求，否則樓市未來幾年不容易達至適當平衡。

本港樓市近期出現「小陽春」局面，可說是過去多年供應嚴重不足後遺症，只要港府打壓樓市手段停下來或軟下來，積存已久的購買力就會一下子爆發出來，既增加樓市波動性，也令港府在評估樓市「發燒」程度時，容易出現偏差。隨着過去一兩年港府積極推出地皮，以及為多幅土地注入「限量、限呎」等元素，幾乎可以肯定地說，一四年或以後落成的中小型單位供應量必定大增，樓市勢將面對一定程度調整壓力，而且樓市兩極化現象亦必會愈趨嚴重。

更令人憂慮的是，一四年或以後全球低息環境極有可能出現重大轉變，以歐美央行為首的西方金融體系，可能再次步入加息周期，以擠壓多年來因採取量化寬鬆措施而形成的經濟泡沫。歐美市場一旦加息，本港亦必遭牽連，意味市民承受供樓壓力負擔大增，樓市調整步伐亦受影響。

從往績評估，港府官員對樓市升跌的走勢往往是後知後覺，官僚十足，不肯認真做研究工夫，抱殘守缺，以為接納民間的意見就是被人牽着鼻子走。港府官員充其量只會做防止樓市下滑的緊急措施，停止賣地，放寬樓按政策等，但要他們制訂適當政策，令樓市平穩發展，則經常把錯脈、落錯藥。試問這樣的管治心態和水平，怎能令樓市平穩發展。

港府樓市政策最大問題是經常左搖右擺，要樓市長遠平穩發展，必須保持穩定土地供應量，不能忽多忽少。從策略和規劃的層面看，港府必須提出清楚的發展藍圖，從開發土地來源、制訂人口結構、家庭模式變化等方向，作出合乎事實的嚴謹推算，然後推出適當的土地供應量以滿足需求。本港樓市能否順利跨過這一關，對香港整體經濟盛衰是另一次嚴峻挑戰。

http://www2.news.sina.com.hk/news/19/1/1/2627193/1.html

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