以立投資林少陽：美元轉強 成港樓市最大隱憂

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【明報專訊】在香港基金界，以價值投資闖出名堂的以立投資董事總經理林少陽指出，目前已有不少蛛絲馬迹可以看到樓市前景有隱憂。包括此前發展商大舉拆售車位圖利，以及中港都有富豪開始將資產由本地轉移至美國。另外，美股近期接連創新高，加強市場對美元轉強及加息的預期，投資者更要小心衡量投資樓市的風險。不過，林少陽也提醒大家，不要對樓市看得太淡，他認為要跌回金融海嘯時的水平已經不容易。

談到早前樓市一片大好，即使政府數度加推辣招，不少人仍迷信樓市不會下跌，更有謂等市場「習慣了」新招，樓市即可從拾升軌。林少陽指出，人的感覺是滯後的，加上投資市場又有「自我實現」的現象，賺到錢的固然心雄，連本來看淡的人都會受影響轉軚，容易忽視當中的隱憂。


港人收入停滯 無法支持樓市

他續稱，目前不少蜘絲馬迹都見到樓市似有見頂迹象，包括早前發展商大舉拆售車位，「發展商本身都是身經百戰的，需求咁大反而賣得愈爽手，幾年積落的存貨都清晒，（沽貨離場）都幾明顯」。他又說，本港首富李嘉誠雖然言論相對保守，但不少解讀對後市亦有啟示。翻查李嘉誠最近期為今年1月出席公司周年晚會時，他就稱買樓自住未嘗不可，但建議不應借九成按揭入市。

林少陽認為，長遠而言隨着通脹以及經濟發展，樓價應該拾級而上，問題在於現時樓價升勢步伐過急。他在去年10月時曾撰文指出，當時私人物業總值相對GDP比率約344%，已較1997年的305%高出近四成，即相對於本港市民的購買力而言，目前樓價已遠超1997年的水平，已到了不能長久維持的水平。他補充指出，當年1997年樓市泡沫爆破前，工資水平急速上升，但現今近幾年的港人實際收入增長微乎其微，根本未能支持樓市如此高速的增長。

在金融界打滾多年，林少陽注重參考數據作出分析及預測。他提到參考美匯指數與中原城市領先指數過去走勢，可見兩者大體是逆向而行。其中在2008年金融海嘯爆發，美匯指數在70點水平見底後抽升，當年本港樓價即大幅調整約16％。今年初以來美匯在80點水平上落，未來走勢尚待觀察，但從2011年以來有穩步上升之勢。


辣招阻市民高追 可算德政

近期美股連創新高，本港股市則呈弱勢。林少陽相信，美國經濟復蘇動力強勁，令到市場產生對美元轉強及美息向上的預期，兩者對本港樓市及經濟都不是利好消息。同時美國經濟復蘇，在當地投資實物資產更富吸引力，熱錢或外流。他舉例，SOHO中國（0410）行政總裁張欣打算購買紐約通用大廈、本地地產家族羅康瑞等相關人士也沽出本港物業，同時在紐約第五大道買物業等，都反映有識之士開始着手轉移資產。

除利息以外，影響樓價的另一個因素是供求問題。林少陽指出，坊間很多論調只道私樓供不應求，故能支撐樓市，但忽視了實際需求存有彈性。倘簡單以每年結婚人口數字作一個硬性指標，去推論市場對私人物業需求，明顯不夠嚴謹。因為樓價過高下，部分人自然會選擇購買較小型單位，或者轉買為租，甚或暫時與父母同住等。「住屋需要（needs）不等於有住屋需求（demand）。」


勿期望樓價跌回SARS時

地產及代理業界對辣招怨聲載道，不過林少陽就直言，本港多項辣招都算得上「德政」。他解釋，新招包括收緊按揭、雙倍印花稅等，背後理念是眼見現時樓價過高，故大幅增加入市難度，在將來泡沫爆破時，也會少些苦主。倘現時不理會政府多番提醒，仍決意入市的買家，相信本身財力尚算豐厚，或是已計及未來供款能力，只作長線自住用途，望在泡沫爆破時仍「傷得起」。

林少陽說，未來觸發樓價調整的最可能因素，會是美元破位上升和美國息率也同時回升，但也不要期望樓價回跌至2003年SARS時水平，要跌回金融海嘯時水平也不容易，估計較大可能是回調約25％左右，便會有較大支持。

http://news.sina.com.hk/news/20130321/-51-2923847/1.html

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