高健：溫州斷供潮 難影響內地樓市

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9月起，內地傳媒連篇累牘地報道浙江溫州樓市斷供消息，鬧得沸沸揚揚。曾幾何時，溫州炒樓團所到之處，各大樓盤都被一掃而空，樓價節節攀升，他們的無往不利儼然成了一個神話。推高了周邊上海、杭州等城市的樓價後，溫州人沒有放過本地樓盤，2011年當地高端樓盤每平方米價格達到人民幣7、8萬元，直逼京滬。

眼見神話就要破滅，溫州樓價已連續兩年下跌，部分豪宅價格幾乎腰斬。隨着部分單位進入拍賣程序，樓市斷供的消息快速散播。隨後是幾家歡樂幾家愁，樂者覺得終於見到樓價下跌的曙光，更樂見炒樓者付出代價；愁者不甘心自己站在了樓價的高位上，也怕自己終將成為「負翁」（負資產）。更有人在問，溫州斷供會波及京滬，甚至香港嗎？

對整個內地樓市而言，溫州只是一個樣本。無論斷供量是官方的595宗，還是坊間傳聞的萬餘宗，都很難對內地整體樓市構成衝擊。


樓價跌是因不是果

首先需要明確斷供的根源。業主可能是因資金緊張，但也可能因為不願還貸，因為樓價大跌後，市值低於其所欠銀行的本金及利息，繼續還貸不化算。

可見關鍵還是在樓價，若僅是現金流出現問題，而樓市仍熱，業主完全可以拋售；若預期樓價還要上漲，可以將物業抵押融資，這就屬於放大槓桿，根本沒有斷供的必要。

擔心溫州斷供導致京滬樓市崩盤的人，完全顛倒了邏輯。跌價造就「負翁」，選擇斷供，而非斷供點燃跌價的導火線。

其次就要分析溫州樓價大跌會否蔓延。先來看看為什麼溫州樓價跌得那麼兇。最直觀的理由是之前樓價太高。作為一個三線城市，樓價比肩京滬，實在太不合理。多數人把矛頭指向炒樓團，殊不知他們不過是為政府背了黑鍋。

如今腰斬的樓盤多是當年的地王、樓王。地王的推手是政府，待價而沽、控制供應；發展商為賺錢，地王自然成樓王，再趕上4萬億的貨幣大放水，樓市水漲船高；再疊加限購，一線城市不准外地人投資，溫州的資金只能回到溫州，在其他投資渠道匱乏的情况下，當地資金只能殺入高檔樓盤。悲劇就是這樣萌芽了。

每一輪投資故事都如同一場「擊鼓傳花」：嗅覺靈敏的在第一時間殺入，然後是眾多的追隨者，等到泡沫形成再入場的，終將成為「接盤俠」。待泡沫破裂，他們會首個倒下，溫州斷供的多是這些人。這些人未必持有大量京滬樓盤，因為跑最後一棒的人不可能同時跑第一棒。


京滬外來人保需求

即便有溫州人拋售套現，也不必過於擔心。只要京滬相對其他內地城市在經濟、教育、醫療等方面仍具備明顯優勢，就一定會有外來人口湧入，人口增加就會帶來住房需求、支撐樓市。除非出現最壞的情况，即京滬經濟崩潰，沒人願意去了。

可喜的是，溫州當局調控已回正途——用市場的方法解決市場的問題：放寬限購政策，同時擴大城區範圍，以增加房屋供應。即使如此，此前所有的痛苦也必須有人經歷。


作者簡介：內地資深傳媒人

明報