美樓市全爆煲！按貸利率高逾7厘 住宅成交冰封

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美國房地產行業長期低迷，繼不少經濟專家警告商用物業市場存在泡沫爆破的風險後，高利率亦對住宅房業市場構成打擊。根據按揭證券公司房利美估計，本季度美國成屋銷售將跌至390萬間，創下2010年第三季以來最低水平，並且在明年首季進一步下跌。樓市冰封的狀態亦會持續下去，繼去年整體房屋銷售量大減17.7%後，估計今年下降15.1%，明年或再跌2.6%。

美國住宅樓市冰封的嚴重程度，絕不遜色於商業房地產泡沫危機。雖然從樓價數據來看，住宅物業的售價依然在上升，並且是推高通脹的一大動力，但「有價無市」才是問題的本質。目前美國30年期定息按揭貸款利率為7.29厘，高利率再加上樓價的上漲，令到美國人買樓意欲大減。樓市冰封亦導致新屋動工也大幅減少，拖累了整體建築行業的經濟活動。

事實上，美國的住宅樓價之所以相對堅挺，正正反映出房地產市場失衡、扭曲之下的假象。由於疫情期間興起遠程及在家辦公熱潮，令民眾對房屋的要求提高，換樓意欲更盛；加上供應鏈問題令原材料成本增加、人力及薪酬增長等，最終的結果便是推高了樓價。

樓價上漲通常會滯後一段時間反映，皆因上調租金要等待租約更新，銀行估價、物業交易的數據會因為統計周期而較後反映。比如目前商廈寫字樓物業價格、租金的下跌，其實最早始於疫情期間大量企業改為在家辦公之時。

因此，從表面上來看，美國房地產市場處於「商用物業疲弱、住宅樓價穩健」的兩極情況，但實際上卻是無論是商用還是住宅物業，相關的經濟活動都陷於收縮之中。

房利美高級副總裁兼首席經濟學家Doug Duncan表示︰「經濟現在正在放緩.....消費者維持高開支的能力面臨愈來愈大的壓力——這一結果不足為奇，我們將其歸因於貨幣政策緊縮的經濟效應滯後。」與此同時，樓價上升亦影響了置業者的負擔能力，導致的房屋銷售活動衰退。

房利美預計，明年住宅樓市交投仍會繼續低迷。除了上述所提到的原因外，還有一大因素是許多以較低按揭貸款利率「上車」的業主，可能會繼續不願掛牌出售房屋(因為重新置業時只能選擇更高息的供款計劃)，但預計按揭貸款利率將在2024年小幅下降，有助於房屋銷售在2025年逐步復甦。

在商業房地產方面，曾經估中2008年美國樓市爆煲的經濟學家Gary Shilling直言，美國商業房地產是「最大的泡沫」，不單是辦公物業因為遠程工作熱潮而受到拖累，酒店、購物商場亦已經陷入困境。數據顯示，目前美國寫字樓的空置率已高達19.2%，非常接近歷史高位；美國按揭銀行家協會(MBA)商業抵押貸款(包括辦公室、多戶住宅和其他商業房地產)的拖欠率已連續四個季度上升。第三季超過5%的辦公物業貸款出現拖欠，另有5%的零售貸款餘額出現拖欠。

住宅房地產經紀公司Nest Seekers International的首席經濟學Erin Sykes表示，商業房地產營運商很難按時還款，並指空置率高企是拖欠債務的最主要原因。

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