牌照處突巡查雍澄軒

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學者：「管理協議」倘違規 可被釘牌

【明報專訊】長實拆售葵涌雍澄軒酒店惹來政府高度關注，政府繼發出聲明後昨日再「出手」，民政事務總署屬下的牌照事務處突然到雍澄軒「例行巡查」，指要確保酒店符合《旅館業條例》及牌照條款營運，巡查後指出雍澄軒在消防安全方面「有輕微不妥當」，持牌人已即時處理；發展局長陳茂波公開表示，若當局發現違規，會採取適當執法行動，又指政府已去信長實，要他們在數日內交代拆售後的「管理協議詳情」。


巡查後指消防安全「輕微不妥當」

到底「管理協議」有何重要？港大法律系助理教授張達明參考雍澄軒一份正式買賣合約後向本報指出，買賣合約中列明大部分業主的權益、什麼可以做或不可做，以至收取管理費用等，應該同受該「管理協議」規管，但該「管理協議」卻可任由長實隨時更改，變相不受法律保障。他估計，政府參考「協議」後，若認為未能符合牌照要求，有可能更改發牌條款，甚至吊銷其牌照，買家難有保障。


長實可隨時改協議 買家無保障

土地註冊處資料顯示，雍澄軒早於去年12月已率先分拆一間房間出售，共23頁的買賣合約顯示，業主購入單位後可擁有購入的「房間業權」，但酒店另有「營運合同（hotel operation agreement）」（即政府所指的管理協議），指業主需接受協議內的安排，以及業主對酒店房間的使用不涉「獨有享用權」。張達明解釋，這代表業主不能如購買住宅一樣，把單位歸個人居住，而需要作酒店房間出租。


陳茂波促交代管理協議詳情

張達明說，由於目前「管理協議」未公開，他憂慮買家買入酒店單位時不知道有協議等詳情，而自己買入單位卻實際不能自住，「變相只是投資」，建議長實容許買家在得知詳情後或可退出買賣。他指出，因暫未見「酒店」用途涉違反批地條款，估計目前政府較容易循《旅管業條例》調查。

政府昨再有兩高官開腔回應事件，政務司長林鄭月娥昨日啟程往北京前表示，政府一定會跟進長實拆售雍澄軒酒店房間事件。發展局長陳茂波公開表示，已去信長實，要他們在數日內交代拆售後的「管理協議詳情」。他又提醒，「旅館單位一般沒有獨立電表，沒有獨立水表……而且進行室內裝修，甚至簡單如加插蘇位也要由管理公司事先向政府當局申請批准。手續繁複以外，費用亦會因此較高昂」。


長實：設施維修費 業主分攤

長實發言人表示，酒店房間買家完全擁有購入的房間業權，有獨立樓契，而非持有酒店股份，而酒店公用地方及設施維修費由眾業主分攤，但房內維修費則由業主負責。發言人又指出，現時酒店營運人任期至2028年，屆時業主可依法組織酒店業主委員會，議決是否更換營運人。

另外，立法會已決定會在下周二討論事件，公民黨對事件表示高度關注，黨魁梁家傑促請政府從速交代合約條文是否有問題，並清楚向市民講述相關風險。議員陳家洛希望長實派員到立法會解畫。地產及建造界議員石禮謙則認為，地產商把酒店房間「普及化」，令酒店不一定由有錢人擁有，平民亦可購入，是做了「好事」，反問現時市場住宅不足，「點解唔可以買酒店房？」「最緊要是買家知道自己買的是什麼。」

http://news.sina.com.hk/news/20130221/-3-2900069/1.html

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內部認購摩貨賺15%

【明報專訊】雍澄軒吸引不少投資者垂青，市場再現摩貨（成交前轉讓）成交，市場估計，項目累積錄得近10宗摩貨轉手個案。代理消息指出，一名長實員工前日以逾295萬元內部認購中低層1室，單位實用面積498方呎（建築661方呎），昨以338萬元沽出，業主經轉手帳面賺近43萬元，單位短短一日升值近15％。另一中層9室傳以357萬元摩出，單位實用面積500方呎（建築660方呎），原業主日前以約342萬元購入，經今次轉讓帳面獲利15萬元或4％。

有地產代理表示，市場現存逾10個放盤，普遍叫價較買入價高約10%，有傳一名內部人士掃入5至6個單位，現正放售3個單位。業內人士指出，由於拆售酒店未有先例可循，部分律師行為免承擔風險，現時拒絕處理摩貨交易。

http://news.sina.com.hk/news/20130221/-3-2900066/1.html

擺明迫政府做野{:tell:}

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買家悔買得少「衰極有嚿磚」

【明報專訊】有雍澄軒買家形容長實出售酒店房間，是「70％的大富豪與梁振英決鬥」，以抗議特首梁振英推出買家印花稅等「雙辣招」，更指梁振英政府「狗急跳牆」，為了300多個單位而太緊張。他表示，相信長實提供的律師，「李嘉誠衰極都有嚿磚畀我，政府衰極得個噏」。

聲稱有數十年投資房地產及股票經驗的林先生表示，自己在旺角、深水埗、大角嘴、荃灣等都有一些劏房物業，出租予內地旅客或出售，更笑說﹕「我學（發展局長）陳茂波咋。」他昨日在商台節目《在晴朗的一天出發》表示，自己在雍澄軒開售首天已用400萬元購得一個單位，因地產經紀一知道有單位發售，即替他落訂。

形容富豪與梁振英決鬥

他說﹕「好後悔無買多幾層。」因即日已有旅行社找他接洽，欲與他合作長期出租房間，林先生期望可得到4厘半回報，目前仍在商議價錢。對於政府可能出招阻買家自住酒店房，林先生強調自己只為投資，打算租給內地來港的朋友，不是自住，不擔心政府出招阻長實賣酒店房，又指政府「好流」，「李嘉誠衰極都有嚿磚畀我，政府衰極得個噏字」。

林先生接受本報訪問時直指今次事件，是發展商不滿梁振英在樓市政策上失誤﹕「想遠一些，這是70％大富豪和梁振英的決鬥。搞到這麼大件事，其實是李嘉誠提出一個問題，雙辣招是完全錯誤。全世界都有賣酒店房的安排。」

連租28天或以上 不受條例規管

對於政府稱旅館房間每次出租不得多於28天，林先生質疑法例沒這要求，「我以前在半島酒店都租過房兩年，沒聽過租28日便要退一次房，這根本是呃市民」。根據《旅館業條例》，旅館的定義中的確沒有每次出租須少於28天的安排，只在《豁免令》中，列明如果一個處所的所有單位的出租基準都是等於或超過連續28天，便可不受《旅館業條例》規管。

他否認自己是李嘉誠的粉絲，指長實的樓不太好，他今次是第一次買長實樓，但認為最重要是看投資價值。

http://news.sina.com.hk/news/20130221/-3-2900067/1.html

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長實﹕買家已知投資性質

【明報專訊】長實執行董事趙國雄昨日在傳媒午宴上再次強調，拆售的項目是酒店，買家亦很了解這只是投資項目。由於集團依足《旅館業條例》規定去管理，不擔心政府派人巡查。

不怕受查 不憂有人違規

「這些酒店房，以前是，現在是，將來亦會是酒店房。」他多次重申，拆售的酒店房並非自住用途，又指近日傳媒鋪天蓋地的報道，已向公眾解釋清楚項目與住宅的區別，故買家已知悉購入雍澄軒的房間是一種投資。他覺得沒有觸動政府的神經，更笑言「大家不要神經過敏」，而集團因部門人手分配，暫時不會再拆售其餘的酒店房間。

他又說，雍澄軒有酒店牌照，故政府經常會派人來巡查屬正常，而非因拆售而被巡查。「買家只要跟從牌照規定，就不需要特別緊張，不會有特別不開心的事。」趙國雄稱，集團有足夠能力去管理雍澄軒，不擔心會有買家違規。

95%買家為港人

雍澄軒短短兩日內售出360個房間，趙國雄表示，未有詳細統計數據，但約95%以上的買家為本地人，當中亦有人以公司名義買入。「項目開售速度很快，故內地買家未必趕及，故內地客只佔少數。」今次項目的成交期為4個月，與住宅的成交期相若。

他又指出，由於大型銀行的審批程序較長，故今次只與3間銀行合作承造項目按揭。

地監局行政總裁伍華強表示，該局關注長實拆售雍澄軒事件，早前已派員到場巡視，他又指出，由於事件較複雜，建議買家諮詢法律意見，並留意風險，地產代理亦要了解銷售的產品，若對項目不清楚，便不應該推售，亦不要發放誤導信息，該局在有需要時不排除會發出全新執業指引。

http://news.sina.com.hk/news/20130221/-3-2900068/1.html