長實突取消雍澄軒交易

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【東方日報】長實分拆出售葵涌雍澄軒酒店房間，原定下月十九日完成交易，但因證券及期貨事務監察委員會介入，認為拆售雍澄軒屬集體投資計劃，需事先取得證監會批准並擬採取法律行動的情況下，長實昨日突然決定取消全部交易。不過，即使發展商賠訂、利息及支付律師費等，但因還有很多技術問題需解決，有分析認為事件仍然「有手尾」。


證監原擬入稟法庭

今年二月，長實突然宣布拆售雍澄軒酒店房間，短短兩日售出三百六十個房間。不過，長實昨日發表聲明，表示接獲證監會通知，認為有迹象顯示拆售雍澄軒的買賣安排屬「集體投資計劃」，須受證監會規管，儘管長實不認同上述觀點，但認為若證監會展開法律程序，過程會很冗長及有礙完成交易，為「盡快解決事情」，長實與證監達成協議，會與買家取消交易，並且安排退款及賠償，又表示將繼續研究旗下酒店項目上市的可行性。

長實執行董事趙國雄表示：「當初想得好清楚，我哋無做錯，既然達成和解協議，希望以和為貴，達至社會和諧，希望事情能夠盡快解決。」接近長實消息人士透露，取消雍澄軒交易，是希望能夠息事寧人，「大方向係和諧，支持政府（的決定），明白嘅。（退款安排）大大方方，希望以客戶為大前提。」


退還訂金利息律師費

證監會聲明表示，該會原擬向原訟法庭展開法律程序，向法院申請頒令取消該銷售項目，但因與長實達成協議，因此避免在現階段採法律行動。證監會行政總裁歐達禮表示：「證監會將會監察長實各方在取消銷售項目方面的進度，以決定是否需要採取任何進一步行動。」

長實旗下Pearl Wisdom Limited（PWL）昨日致函全部買家，通知取消雍澄軒《臨時合約》及《買賣合約》的安排。接受取消買賣的買家，需要於十日內簽署附上函件及交回，PWL收到後，將不遲於今年五月三十日向買家退還訂金、繳付訂金日期起至五月三十日止利息（以滙豐銀行最優惠利率加2厘計算），以及提供一萬元的合理法律與其他開支賠償。若買方不同意，證監會可能在原訟法庭展開法律程序，向法院申請頒令宣告有關合約無效。


拆售疑屬集體投資

據了解，長實拆售雍澄軒酒店房間合共套現十四億元，按買家已支付兩成訂金計算，即長實需退回二點八億元訂金，粗略計算涉及利息約四百一十萬元，合理法律及其他開支賠償三百六十萬元，即未計地產代理佣金，長實需要賠償七百七十萬元。

所謂「集體投資計劃」有四個相關元素，第一是就財產而作出的安排，第二是計劃參與者對有關財產的管理沒有日常控制，第三是計劃下的財產整體上由營辦計劃的人管理；第四是有關計劃的目的是讓參與者分享因管理上述財產而產生的利潤及回報。

長實拆售雍澄軒酒店房間，期間已有不少風波，例如長實地產投資董事劉啟文曾表示，買家可租予任何人居住，但所有住客需要簽訂酒店房間使用協議，「租畀細妹、租畀阿媽，都要經過呢個程序。」翌日，趙國雄隨即澄清，身為酒店管理人，會制止長期自住情況，最嚴重會向業主發禁制令。

有承造雍澄軒按揭的銀行表示，因未有客戶提取貸款，同時是發展商決定取消有關買賣合約，所以不會向客戶收取取消按揭申請的手續費或罰款。

http://www2.news.sina.com.hk/news/20130514/-4-2968391/l/1078348.html

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買家對交易泡湯感可惜

【東方日報】長實宣布取消雍澄軒的所有交易，有雍澄軒買家不滿長實提出只賠償訂金、利息及律師費用的安排，指自二月簽署臨時買賣合約以來，長實一直未能澄清該酒店項目能否自住等疑問，令她至今未能完成買賣，但已付出多達廿萬元訂金，無法用於其他投資項目，她認為長實亦應賠償有關方面的損失，不過亦有買家認為賠償合理，對取消交易感可惜。

購買雍澄軒一個六百多方呎房間的大買家，交易時樓價為二百九十多萬元，並邀付了廿多萬元訂金，但因未弄清條文，至今未簽署正式買賣合約，亦未繳付釐印及律師費。她昨日獲律師通知長實取消交易，但認為賠償不合理，暫未接受方案，「原本諗住買咗可以自住或投資，依家錢砸死咗，又買唔到其他物業，好大損失。」

另一買家同樣拒簽署正式買賣合約，三個月來多次與長實交涉，至昨日得知交易取消，正考慮是否接受方案，「個心定番啲，起碼可攞得番啲錢。」


業界指做法罕見

財經界名嘴林一鳴買了一個四百七十多平方呎房間，已付九十四萬元訂金，原打算出租房間，賺取約四厘回報，因此對交易取消感可惜，但認為賠償合理，相信一萬元賠償足以補償律師費。證券界人士潘鐵珊則以三百六十五萬元購入一個低層房間，但上月以三百四十六萬元蝕讓，帳面損失約十九萬元。

原以三百多萬元購入房間、但已轉手的資深投資者陳應佳指，帳面賺逾三十萬元，「賺咗錢就唔理咁多，唔係太擔心。」斥資約四百萬元購入一中層房間的資深投資者「物流張」指，會接受發展商方案，但認為是次做法罕見。

http://www2.news.sina.com.hk/news/20130514/-4-2968389/1.html

防止樓價向下出現各種法律風險?

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法律界：買方有權不接受

【東方日報】長實昨突然宣布取消雍澄軒酒店房間的所有交易，有法律界人士認為，今次純屬長實單方面行動，買家有權不接受長實提出的方案，亦有權向長實追討訂金及律師費以外的賠償，包括物業差價損失等，故提醒買家毋須即時接受長實的賠償安排，應先諮詢法律意見，才再決定。


或可追討物業差價

香港大學法律學院助理教授張達明表示，雍澄軒的有關買賣屬必買必賣，長實亦多番強調今次銷售雍澄軒無違法，因此受影響買家有權拒絕長實的安排，並以毀約要求長實賠償，賠償金額可參考物業之前摸貨的成交價，又或擬進行的摸貨金額訂定，「如果物業買家三百萬元購入單位，而買家證明有人答應出四百萬元接貨，咁可以向長實索償一百萬元投資利潤，又或者買家係摸貨以高於原價買番嚟，但長實只出原價回購，都可以向長實索償。」他建議買家毋須即時接受方案。

法律界人士梁永鏗亦稱，買家有權向長實追討訂金及律師費以外的賠償，早前已有雍澄軒買家摸貨離場，淨賺數十萬元，他認為其他買家可援引有關個案，並按最新估值，向長實索取物業升值潛力損失。

今年三月初向證券及期貨事務監察委員會投訴、促使長實取消雍澄軒銷售計劃的立法會議員郭榮鏗，昨日亦批評長實賠償出手太低，「一萬蚊賠償連律師及釐印都唔夠啦！」據他所知，部分買家以摸貨購入單位，若長實只以原價回購，有關買家肯定有損失，他促請證監會繼續跟進事件，為買家爭取最多的賠償，又要求立法會財經事務委員會短期內召開特別會議討論此事。

發展局局長陳茂波表示，當局不會評論今次證監會的事件，但強調發展局一早提醒買家有關物業銷售的法律要求，亦早已提醒買家要聽取法律意見。消費者委員會認為，即使雍澄軒發展商與買家已達成協議，證監會亦應繼續就交易是否構成集體投資項目作出釐清，以協助消費者將來面對同類型事件時，可識別銷售項目屬消費或投資性質。

http://www2.news.sina.com.hk/news/20130514/-4-2968390/1.html