深度報道 - 樓市怪象：港樓細絕東亞

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【明報專訊】香港地小人多，居住空間一直是尖銳的社會問題。《明報》將一連三期探討香港住屋環境的怪現象，尤其突出與其他大城市的對照，冀從比對中找出香港困境，望施政當局能對症下藥。第一期會討論香港的住屋擠迫現象，何以20年無進步？同時期的上海，又何以能從「豬欄」變「廣廈」？

公屋輪候冊申請再創新高，到今年9月底，有26.3萬個家庭輪候公屋；居屋價格也飈升至六七百萬，接連誕生港島、九龍居屋王；發展商新推一手樓則密密出現「劏房奇則」……放眼全亞洲，本港人均居住面積在各大城市中墊底，若以養殖場中每隻公豬坐擁50平方呎獨立空間計算，港人人均居住面積150呎，只相當於3隻豬。1990年代，上海的人均住房面積也僅有96呎，今日已大增至360呎，只有香港維持不變。

港人難安居，學者認為除本港自然條件所限外，亦因政府早前「不作為」，現屆政府雖大力推行房屋政策，但預計對居住面積的改善也極為有限。

英明農場東主尹偉明在元朗經營豬場多年，3萬餘方呎的豬場內養了2800多頭豬，場內最重要的當屬「種豬」，每隻種豬都有獨立的豬欄，「領地」大約50呎。豬場內安裝了負壓抽氣系統，以控制豬場的溫度，夏天最熱時都不超過攝氏30℃，同時亦可保持空氣流通，「

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擠迫環境增暴力傾向

【明報專訊】長期住在擠迫的環境中，或會影響人的心理及身體健康。20世紀60年代，美國動物行為學家John Calhoun通過實驗發現，老鼠在空間有限、過量繁殖的情况下，會出現母吃子，以及母子交和同性交等性行為混亂異常行為，個體的攻擊性及侵略性都會提高，他因此提出動物過度擁擠會導致「行為淪陷」（Behavioral Sink），結論是空間是生活的必需要素，這成為城市社會學及心理學的重要理論。

註冊臨牀心理學家葉妙妍表示，長期住在過於擠迫的環境下或影響人的情緒，包括加重壓力、焦慮及抑鬱等，且在狹窄空間中更容易與家人發生碰撞或衝突，身體也會受影響，包括腸胃不適、腎上腺素升高，令人更暴力等。

兒童或變內向寡言

葉又指環境擠迫對人的影響是分階段的，例如兒童在擠迫環境中可能變得內向、自卑及沉默寡言，青少年則會表現得不喜歡留在家中，在外流連，在家中與家人衝突的機率都會增加。

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「成家不能立室」 青年絕望增社會危險

【明報專訊】香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華說，自己年輕時也住過劏房、天台屋，政府應該處理的的是現在年輕人的「絕望感」，這一代人認為自己無法在合理時間內自行解決住屋問題，如果不能解決，將造成社會的不穩定。

鍾劍華以前住的劏房有百餘呎，尚算「住得落人」，但近年因為監管不力，需求又大，導致業主「愈劏愈盡」。現時有不少細至幾十呎的劏房單位，據他所知，有一家三口擠住40呎劏房，「可以細過個豬欄」。

鍾現時在理大執教房屋政策一堂，每班二三十個學生之中，總有三四個學生申請輪候公屋，學生中瀰漫着悲觀情緒，無人覺得能透過自己能力、在合理時間內滿足自己長遠住屋需要，有人至30多歲還與父母一起住，結了婚仍各自回家住，「成家不立室」，「這種無助感是很強的，我同政府官員都是這樣說，你要擔心的不是他們排隊輪公屋，因為現有的制度下他們絕大部分是輪不到的，要憂慮的是這種絕望的感覺」。

「如果個個都有層樓，社會會穩定些。」鍾劍華直言，如果個個是「游牧民族」，感覺自己「不屬於這裏」、「社會沒預我一份」時，「做任何事都沒有機會成本，那麼社會很危險」。

指梁難追回短缺供應

回顧過去，2002年自由行開始之後，低檔次的租住單位被業主收回改建成「月子公寓」、廉價賓館，曾蔭權從做政務司長開始直至特首任內的10年，破壞了香港房屋政策幾十年來因應時勢轉變的良性循環，鍾劍華坦言，現時梁振英即使要重新起動，也很困難。

「（梁）增加供應是正確方向，現在看來也初見成效。」但鍾劍華提醒，一是要追回過去短缺的供應很困難，二是現時樓市的客觀環境有變，10多年前沒有這麼多海外資金來買樓。他認為，本來應該發展新市鎮和填海，但政府推出的政策寸步難行，是因為政治制度令政府沒有認受性，因此沒能力去做短期內不受歡迎的事，「成日都話人（反對者）民粹，但正正因為你不民主，才會有民粹」。

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上海 全家收入 一半供樓

【明報專訊】何勇與徐穎的家位於上海市中心虹口區，這個約1100呎（105.6平方米）的住宅位於一處大型居民區，建於2001年，樓齡13年。兩夫婦現年分別34和31歲，在銀行和外資企業工作，2010年結婚，在父母資助下買樓，兩年前誕下女兒昕昕。

「當時的想法很簡單的，就是離父母近。」徐穎說，這裏離她父母家很近，彼此可以照顧，這是她的最大考慮，但代價是每日上班搭地鐵要超過1小時，轉3條地鐵線才到，而且住處離地鐵站約有1公里，每天要提早出門上班。

何勇說，買樓之前一段樓價曾經大跌，「我們也不算抄到最底」，樓價為225萬（人民幣，下同），算上各種費用，總數240萬，首期100萬，按揭20年。現時月供8000多元，與每月工資相若，因為二人工資差不多，這就相當於將其中一人的收入供樓，另一人收入用於日常開支，何勇笑說，這樣算是「夠用」。

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東京 848呎3房戶 索價210萬

【明報專訊】章女士一家三口住在日本荒川區的南千住，位置相當於香港的大埔。他們今年1月花了3000萬日圓（約210萬港元）買入這個848呎單位，做了七成左右按揭。兩夫婦都剛過30歲，章女士在東京大學讀博士，丈夫從事環境方面的工作，家庭月入30萬日圓（約2.1萬港元）以上。談及住屋，章女士很滿意屋苑環境，認為在日本買樓性價比較高，房屋質素也不錯。

屋苑是2007年建成的大型社區，附近圖書館、商場等設施已十分齊全，且居住地距離市中心十分方便，5分鐘可以走到地鐵南千住站，乘地鐵去銀座、東京站等也只需30餘分鐘。章女士指同樣的價錢，在市中心只能買到約400呎的單位，現時只不過遠一點，單位面積便大了一倍，3人住算是十分寬敞；另外單位是3房設計，也方便章女士的母親去他們家幫忙照顧小孩。

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新加坡 千呎「組屋」現金3萬入場

【明報專訊】Ethan與Gerri兩夫婦及4歲的兒子住在新加坡西部郊區的Taman Jurong，相當於香港元朗位置。36歲的Ethan是高級房屋測量師，Gerri 34歲，是高級客戶經理，家庭月入1萬坡幣（約6萬港元）。他們在7年前結婚及向新加坡房屋發展局買入這個約1219呎（115平方米）的組屋單位，總價為23.3萬坡幣，當時他們支付了5000坡幣，另外在中央公積金帳戶中扣掉了5萬坡幣作為首期，另外需還30年按揭，每月從中央公積金中扣除749坡幣。

他們住的是「5房組屋」，包括3個睡房、1個較大的客廳及1個較大的飯廳。雖然住的地方遠離新加坡市中心區，但Gerri指自己離工作的地方只需不到半小時車程，兒子也進了附近的託兒所，每日接送他也十分方便。

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月入5萬交易員 蝸居天水圍父母家

【明報專訊】近年香港樓價急升，令住屋擠迫問題更為嚴重，尤其年青一代上樓吃力，被迫要延長與父母家人同住的日子。有在中環證券行任職交易員的金融精英，月薪達5萬，可算高薪一族，但仍難抵香港高企樓價及租金，寧願與胞妹窩居父母的500平方呎之家。雖然得享獨立睡房，但亦只能睡在碌架牀上，早晚要搬梯上落牀。大量青年無法「外闖」，要與父母同住，亦是香港人均居住面積難以大幅改善的因素之一。

睡碌架牀 晚晚搬梯

私樓價格過去5年一路飈升，置業問題同樣困擾着專業人士。28歲的吳海麟（Francis）在中環任職交易員，月入可達4萬至5萬元，但他選擇繼續與父母及23歲胞妹同住，一家四口住在天水圍一個建築面積約500平方呎的單位，以人均計算，每人分享不足130平方呎，「雖然屋企空間唔算太闊落，但好彩我都有自己一間房，可以做自己鍾意嘅嘢」。

他的睡房剛好夠擺下一張碌架牀，下層是書枱及衣櫃，睡覺時，需將靠在旁邊的木梯取來掛在牀沿才能爬上去，Francis指只有這樣的設計才能合理利用有限空間，並笑言「如果我間房要擺一張牀再加書枱嘅話，可能我轉身都有困難」。由於他與胞妹睡房之間只得簡單間隔，故隔音效果不太好，Francis在房內偶爾也會聽到胞妹在「隔壁」談電話的聲音。

每月儲一半人工 待樓價跌置業

在天水圍住了13年，Francis指這裏勝在空氣新鮮，但出去一次要花兩三個小時在交通上，「尤其夜晚12點以後，無論你幾攰都要轉幾次巴士先返到屋企」。被問及繼續與父母同住的原因，Francis直言，在公司附近租樓「都幾貴下」，且不少是質素參差的舊樓，所以他不想花太多金錢租屋，「買樓嘅話，自己資金未必算多，加上