大廈修契倡鬆綁 門檻降至75%

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（星島日報報道）消費者委員會發表物業管理費研究報告，發現6大問題，包括現時管理費是基於業權多少等釐定，但大廈公契及售樓書，均未有列明相關業權數據計算方法。此外在現行法律框架下，公契要所有契約方一致同意才可修改，不過部分大廈發展商持大量業權，導致成立業主立案法團、解僱物管公司等事宜上擁有決定權，而75%物管公司都是跟發展商有關連。消委會提出8項建議，包括參考《公司條例》修改公司章程細則的做法，以75%的業權份數作為修改公契條款的大多數決議的參考門檻。

消委會主席陳錦榮表示，75%是參考數字，需要社會理性討論及研究。他表示，75%只是適用於10年以上的樓宇，實施時亦需要一系列配套，確保不被濫用，包括設小業主上訴機制，以及由民政事務總署監督等。

另外消委會的研究又發現，在審視的249個發展項目中，涉及85家管理公司，75%的「公契經理人」，即公契訂明的首個物管公司，與發展商有關連。當中又有5個項目的住宅業主，總業權份數低於50%，換言之，大業主手握逾半業權份數，故即使集合所有小業主的票數，也無法通過一些決議，例如更換管理公司。上述5個項目的住宅業主的總業權份數依次為14%、33%、36%、47%及48%。
陳錦榮坦言立法規管有難度

消委會總幹事黃鳳嫺指出，這些項目大多數同時有住宅及商場或酒店，住宅部分的建築面積相對較小，而令業權份數不足一半。她認為不應一張公契處理所有項目，建議住宅部分一張，商業部分一張，可能大家業權份額會較公平。

被問到是否需要立例規管，陳錦榮認為立例規管是很嚴重的做法，坦言做法有難度，例如立例界綫要如何畫定、佔比多少才算合理，需要整個社會有理性討論，才可達成共識，形容絕不容易。他表示，由於物業是綜合用途，住宅密度的高與低已有很大分別，有時發展商並非刻意控制大量業權，只是在規劃及設計物業時未有考慮到物業管理費的分攤問題。

籲售樓書披露與首個物管關係

針對75%的「公契經理人」與發展商有關連的問題，消委會建議，在《一手住宅物業銷售條例》或公契指引中引入條文，包括在售樓書披露發展商與首個物管公司的關係；在選擇物管公司或其他服務供應商時，須披露他們與擁有三成或更多業權份數的大業主之間的關係；當出現利益衝突情況時，發展商或有關大業主，應作出利益申報，而首個物管公司合約屆滿後，應採用招標方式招聘下一任物管公司。

消委會又促請提高業主分攤物業管理費的透明度，建議發展商在銷售一手私人住宅物業時，要在售樓書中重點展示業權份數之計算及分攤基準，詳細資料可上載至發展項目的網站。長遠而言，消委會建議物業管理業監管局可考慮透過蒐集本港管理費資料，設立相關資料庫。針對業主欠積極參與物業管理的問題，消委會建議向業主派發資料包，讓他們深入了解業主的權利與義務。

星島日報