和記黃埔囤地盈利模式風險劇增：東莞囤地被罰7900萬

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靠囤地賺取暴利的時代一去不復返。眼下，囤地甚至是一件高風險的事情。

這在華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司(00013.HK，以下簡稱為“和記黃埔”)身上表現得尤為明顯。

變相囤地的盈利模式，曾讓和記黃埔六七年時間房價飆漲3倍或地價暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海禦翠豪庭項目上發揮得淋漓盡致，最後一期房價已是當初樓面地價的28倍多。

然而囤地模式也並非穩賺不賠，在樓市調控政策不斷加碼的形勢下，和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號“地王”，如今被曝地價已縮水過半。位於東莞厚街的海逸豪庭項目因囤地達95個月被徵收7915萬元的土地閒置費。

4月7日，和記黃埔開發的高檔樓盤廣州珊瑚灣畔項目，便被曝出銷售價低於1萬元/平方米。實際情況是，該樓盤的價格較最初開盤價跌幅超過5000元/平方米左右。

而查閱和記黃埔的年報可以看出，和記黃埔與長江實業[97.40 0.36%]共同持有的土地儲備已達到9900萬平方尺，按其2011年出售約600萬平方尺計算，夠其使用16年。

囤地潛藏的風險也不容忽視。或許，正是為了應對這一難題，和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開發力度，計劃完成量是2011年的兩倍。

變相囤地賺取超額利潤
3月28日，和記黃埔交出了一份亮麗的“成績單”。其2011年度業績報告顯示，去年收益總額為3877.17億港元，同比增長22%，股東應佔凈利潤為560.19億港元，同比增長178%。

其中，和記黃埔地產及酒店部門錄得收益總額為172.26億港元，較2010年增加7%。

和記黃埔的業績如此亮麗，或許與其獨特的開發模式密不可分，開發週期漫長，甚至被指為變相“囤地”。2010年國土部公佈了1457宗閒置土地“黑名單”，和記黃埔榜上有名。

該名單顯示，和記黃埔搶在2004年“831土地大限”的最後一天，即2004年8月31日，拿下了位於北京朝陽區姚家園的2H1、2H2地塊，並約定該地塊的開工時間為2005年2月27日，約定竣工時間為2006年10月31日。

時代週報記者在北京市住建委官網查詢到的《姚家園新村商品住宅(逸翠園)項目建設方案》顯示，該項目一期計劃建設時間已被推遲到2005年9月，竣工時間則延遲到2007年12月，二期項目則要等到3年後的2010年2月才開始建設，2013年6月完成，而三期項目則計劃于2011年2月開始建設，2015年12月才能完成，整個項目的建設週期長達10年之久。

而和記黃埔獲得的施工許可證資訊卻顯示，逸翠園二期和三期約定的開工時間分別為2009年12月1日和2010年12月28日，竣工時間分別為2011年5月9日和2012年3月21日，其項目建設方案比施工許可證約定的竣工時間分別晚了2年和3年。

北京市住建委官網資訊顯示，2005年11月3日，逸翠園一期獲得銷售許可證，6年後的2011年11月26日，該項目二期才獲得銷售許可證，准許銷售面積為92262平方米。截至4月9日的4個月時間裏，逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷售340套，簽約面積為58141.74平方米，成交總額達17億元，而成交均價也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬-2.9萬元/平方米，6年時間，房價飆漲了3倍多。

在房價飆升的同時，還有土地增值。北京市土地整理儲備中心網站資訊顯示，2004年9月29日，北京潤豐房地產開發公司以7.7億元的價格摘得朝陽區姚家園113號“青年路地區C區住宅”用地，規劃建築面積為31.7萬平方米，折合樓面價約為2429元/平方米。此前一個月，和記黃埔拿下的朝陽區姚家園2H1、2H2地塊，地價或與此相近。

2011年底，姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地，樓面價達到了7648元/平方米，7年時間，地價上漲了3倍。

和記黃埔的開發週期一向漫長。公開資料顯示，其在上海已售完的禦翠豪庭項目，2002年通過協議方式以折合樓面地價約2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開盤，售價36000元/平方米；2009年最後一次開盤時，報價已漲到70000元/平方米，是當初樓面地價的28倍多。

無獨有偶，和記黃埔6年前拿下的武漢地塊，至今仍在開發建設中。2005年，其以4.2億元的價格拿下位於武漢江漢路京漢大道交會處的P(2005)013地塊，土地面積為105641平方米，折合樓面地價為3167.06元/平方米。2007年，同樣位於京漢大道的昔日地王“金地京漢1903”，光樓面地價就高達6879元/平方米；而在2011年1月11日位於江漢區常青路附近和青年路59號的兩塊地，拍賣樓面價就分別達到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。

同樣在2005年，和記黃埔還與長江實業拿下了廣州增城項目，總樓面面積為“13669千平方尺”，直到2011年6月23日才高調“奠基”。長江實業2011年度業績報告顯示，該項目一期計劃于2012年內完成。而其位於廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目地塊更是在2002年10月便已經拿下，十年後的今天，和記黃埔官網顯示，該項目仍在銷售中。

與此同時，2007年4月，和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區2500畝土地，宣佈投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業等為一體的新城區。但是直到4年後的2011年5月1日，該項目才開工建設。

時代週報記者多次撥打和記黃埔地產有限公司媒體發言人李惠明和李翠華的電話，均無人接聽。中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強對時代週報記者說，“其他開發商開發一個項目要四五年時間，而和記黃埔開發一個項目卻要花8年甚至10年時間，這實際上就是一種變相囤地。如果是某一個特定的項目，背後可以有什麼複雜的原因，但是現在它普遍這麼做，這就是它的一種商業模式。”

囤地模式並非穩賺不賠

和記黃埔在放慢開發速度的同時，也在大力買地，在去年的樓市低潮期更是逆勢搶地。2011年6月3日，和記黃埔與河北區城投公司斥資60億元，聯合拿下天津城北小劉莊片區項目。除此之外，2011年，和記黃埔還與長江實業共同拿下3幅地塊。

長江實業年度業績報告顯示，2011年6月，其與和記黃埔集團各佔50%權益之合營公司成功投得長春國家高新技術產業開發區商住地塊，面積約15.9萬平方米，總樓面面積約23.7萬平方米；2011年8月，雙方各佔50%權益之合營公司又成功拿下位於大連市西崗區黑咀子碼頭的商住地塊，面積約14.3萬平方米，總樓面面積約50.5萬平方米，2011年11月，雙方各佔50%權益之合營公司又成功摘得佛山市禪城區南莊鎮住宅地塊，面積約7.5萬平方米，總樓面面積約18.5萬平方米。

業績報告同時顯示，2011年12月，長江實業與和記黃埔集團聯手獲得一家內地房地產公司的50%股權權益，用來發展位於深圳市福田區的兩塊商業用地，總面積約1.4萬平方米，總樓面面積約4.5萬平方米。

和記黃埔2011年度業績報告顯示，2011年，集團出售約600萬平方尺已完成物業的應佔權益，同時增持約600萬平方尺的應佔土地儲備權益。目前，和記黃埔地產及酒店部門土地儲備已達到9900萬平方尺。

雖然手握1000萬平方米的土地，但腰纏萬貫的和記黃埔也面臨著一定的風險。和記黃埔位於東莞厚街的海逸豪庭項目，因囤地達95個月，于2007年被徵收7915萬元的土地閒置費。和記黃埔于2004年8月31日，拿下的北京朝陽區姚家園2H1、2H2地塊，又登上2010年國土部公佈的1457宗閒置土地“黑名單”。

在2010年底，和記黃埔以21436元/平方米的樓面價、總價16.2億元拿下上海趙巷17號“地王”，但到了2011年底拍賣的上海趙巷16號地塊，卻以14.087億元的底價成交，折合樓面價僅為9559元/平方米，當初和記黃埔高價拿下的土地價格已縮水過半。

4月7日，和記黃埔位於廣州番禺的高檔樓盤“珊瑚灣畔”，又被網友曝出將以低於1萬元/平方米的價格銷售珊瑚天峰項目。然而，據新浪樂居報道，現場銷售人員透露，珊瑚天峰特價單位在1.1萬元/平方米左右，並非銷售單價跌破1萬元。

雖然和記黃埔地產(廣州番禺)有限公司工作人員在接受時代週報記者採訪時稱：“該項目現在處於封盤狀態，尚未開賣。”但陽光家緣網站數據卻顯示，截至4月9日17時為止，該項目已累計銷售32套，網簽均價為15889元/平方米，與原來1.7萬-2.4萬元/平方米的單價相比，實際跌幅在5000元/平方米左右。

並非囤地模式終結

數據顯示，2011年，中國商品房銷售面積達到109946萬平方米，同比增長4.9%；商品房銷售額為59119億元，同比增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點。

“房地產的上半場已經結束，下半場正在徐徐拉開帷幕。房地產行業將從非正常的弱週期狀態回歸其強週期行業的屬性，週期的波動隨之加劇。”深圳世聯地產顧問股份有限公司(以下簡稱為“世聯地產”)在3月23日公佈的2011年度報告中稱。

世聯地產分析，從其他國家在“劉易斯拐點”之後的發展經驗可以看出，採取積極的刺激政策往往只會導致通脹和資產泡沫。由此對照本輪房地產行業調控，不難理解中央的決心和調控的力度。持續和深入的調控，將加速推動中國房地產行業進入下半場。

在房地產市場下半場開幕之際，和記黃埔也加快了開發速度。和記黃埔在2011年度業績報告中稱，“若市場情況許可，集團在香港與新加坡，以及成都、深圳、廣州、西安、東莞等12個內地城市合作的多項住宅與商業物業共1320萬平方尺將於2012年完成。”

但中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強並不認為這意味著和記黃埔的“囤地”模式在轉變，今年，和記黃埔的計劃開發量是去年的兩倍，有可能是偶然性的，因為去年抄底儲備了一些土地，另外也不排除因開發速度過慢，政府對它有所壓力。

長江實業業績報告顯示，和記黃埔與長江實業共同持有的項目，計劃于2012年內完成的包括建築總面積為8.4萬平方米的廣東番禺區的珊瑚灣畔第三期，建築面積為11萬平方米的廣東增城項目第一期，以及建築面積為14.7萬平方米的重慶南岸區的珊瑚水岸第二期等。

“集團之物業組合質素優越，位置理想，即使香港寫字樓租金承受之壓力日益增加，預期于2012年持續有良好表現。”和記黃埔稱。“今年開工建設，至少要等半年、一年後才能上市，到時候市場可能就轉暖了，這又是一種短週期的操作模式。”陳國強說。

http://big5.ifeng.com/gate/big5/finance.ifeng.com/news/house/20120412/5908932.shtml

大陸不是香港,一定會打擊地產霸權.