香港樓價今年能否迎來轉折點

孤寂如雲

近日，“以長江實業和新鴻基為代表的部分香港大型地產商開始大幅降價”的消息引發關注。實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷衝擊香港樓市。

香港輿論稱，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是，美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出，低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退。

目前，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析，香港樓市調整周期展開，今年樓價或下調一成。


內地客香港虧錢賣樓

近期有關內地客虧錢賣樓的消息接連不斷，最新爆出的一宗是一名內地韓姓業主賣樓虧了600萬港元。

這位內地客持有的是位於山頂加列山道的300平米“大宅”，業主2011年購進的時候花了1.28億港元。有知情的代理透露，這名內地客購入物業後本來打算短線炒賣，中間也曾經試圖出租，但一直沒找到下家，於是便將房子叫價下調求售，最後以1.3億港元售出。以購入價計算，這次轉售賬面雖然微賺200萬港元，但連同印花稅及傭金等，估計該名內地客要虧損約600萬港元。

山頂豪宅屬富人區，而富人又一向不差錢，故而山頂豪宅價格從來是只高不低。這讓港人感歎，更催生警惕：香港樓市正走在下坡路上？

內地客為何頻頻爆出虧錢賣樓？直接因素，多數意見認為與內地“錢荒”有關，在香港買樓的內地投資者多是生意人，受銀行收緊信貸、資金周轉困難影響，一些內地投資者急於出售物業回籠資金，只好虧錢賣樓。但“蝕本”出手，也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。


香港樓價今年或降一成

悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農曆新年期間，一二手房成交大幅下挫，說明投資者對現階段入市買樓變得猶豫，大部分都轉持觀望態度。

一機構民調顯示，市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%；而認為樓價短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。

在香港，一枝獨秀的地產行業也可視作經濟之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。從樓市周期看，回歸以來香港曾經曆過1997年(亞洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整，自2008年12月香港私人住宅價格跌入穀底後，反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價升幅換算成年率高達18.5%，是G D P增幅的5到6倍，也是物價增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環境看，香港樓市都顯現出正在步入調整期。美聯儲的加息預期就是調整的信號。

香港財金官員已不只一次警告，香港利率有可能比美國更早進入加息周期。一方面，在新興市場熱錢流走的陰影之下，未來加息的可能性驟增；另一方面，受持有成本增加的影響，地產商會加快售樓，未來香港樓市新盤供應將會逐步增加。不少業內人士據此分析，香港樓市有可能要調整兩成或以上才見底，調整期至少需要2年。

不過，也有樂觀者認為，目前香港經濟基調良好，失業率仍維持約3.3%水平，業主持貨能力較強，低息環境下，大部分不需急於“劈價”套現，預計今年住宅樓價有望上升。

還有業內人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內地客身上。世邦魏理仕發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》，預計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產市場。有分析師算賬，由於人民幣持續升值，目前內地客入市港樓等於打了7.8折。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示，短期內“限購令”不會有所放寬，港人在內地購房的限制依然持續，加上內地稅制複雜，投資內地樓市未必有多大賺頭，簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示，限購令內地資金南下，預料投資者將重返香港新盤市場，今年內地買家比例將由現時的5%增至10%。

總之，多數觀點認為，香港樓市將進入調整期，但由於全球發展尚算穩定，調整將是溫和的。有機構預測，新盤減價沖擊二手房，預期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產商跟隨減價賣樓的話，新盤定價有可能會“一浪低於一浪”，而急於套現的二手房業主惟有減價爭奪客源，假如一手房及二手房的價格齊跌，香港樓市就可能真走到轉折點了。

亞太日報