專家出謀獻策 7招助樓市降溫

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樓價早前突破97年高位「心理關口後」，升勢未見絲毫放緩。港府為此上周突然公布「樓市降溫第一擊」，推出「梁十招」房屋政策，但主要涉及供應層面，未能即時解決現時高樓價問題，而出招後各區樓價繼續上升。有消息指，政府正醞釀「第二擊」壓市措施。對付熾熱的樓市可以有甚麼招？本報為此訪問5位專業人士，綜合意見提出七招（見表）幫助樓市「降降溫」。        　■香港文匯報記者  顏倫樂

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥：開徵轉售增值稅

1.  限制第二套房按揭成數

2.  限制非本港人士購買第二套房按揭

3.  研究開徵增值稅

　
潘永祥表示，政府日前公布的「梁十招」，大部分市場早已消化，出台後反而令外界消除不明朗因素，樓市火上加油，建議政府應推出更有效的壓市措施。

　
提到今年底要檢討的SSD（即額外印花稅）措施，雖然會累及一班用家，但可以有效杜絕炒家，潘永祥認為檢討後應該繼續實施，同時，政府可以研究開徵增值稅，例如3年內轉售物業抽稅，進一步收緊投資需要。他強調，港府應該向市場釋放訊息，表明有能力提供足夠單位應付3年的土地供應，將供不應求的市場預期降至最低。

　
另外，限制外地人買樓是另一種壓市措施，但實行上會有困難，因無法只針對特定客群，若限制所有外地人士，將會影響外國公司員工在香港的住屋問題，建議非本港人士於購買第二套房時，按揭成數減少，甚至可以不予進行按揭，對樓市的「震撼性」減低，又可一定程度減少外地人士來港的炒賣活動。

　
有業界建議再收緊按揭，潘永祥覺得空間不大，解釋現在收緊按揭與否正出現一種「矛盾」情況，一方面，收緊的話上車客置業成本增加，但不收緊，樓價再升上車客一樣因物業太貴而無法負擔。他認為，政府可以就第二套房作出按揭上的限制，例如購入第二套房，樓價1,000萬元以上的按揭成數就要減少。

理工大學建築及房地產學系教授許智文：降二套房按揭

1.  收緊按揭成數

2.  限制第二套房按揭成數

　
許智文表示，港府要壓抑樓價，可以循按揭上入手，除再次收緊按揭外，亦可參考內地宏調樓市做法，於第二套房的按揭上作出限制，壓抑市場投資需要，與此同時用家的置業需求會得到支持。對於延長SSD年期則持保守態度，認為現時2年的期限已足夠阻嚇摸貨等短炒活動，再延長的作用不大。

Neutron INV Partners Ltd首席投資總監張一鳴：「非常時期」延長SSD

1.  加大額外印花稅力度

2.  收緊按揭成數

　
張一鳴表示，現在樓市處於「非常時期」，必須要用「非常手段」應付，不能只著眼於供應層面去紓緩樓價，其中延長額外印花稅(SSD)年期是一個方法，「政府不能單單看摸貨數字就說市場無炒風，投資2年後沽貨就唔屬炒家？雖然延長年期會影響用家，但犧牲小我，完成大我，政府應該加大力度防止炒賣物業。」

　
另外，港府亦有需要再度收緊按揭。他強調，目前香港最重要確保經濟民生穩定，因為這現狀長此下去，土地供應未到位，樓市泡沫「一定爆」，故有必要壓抑買樓的需求。他批評政府之前提出的白表人士免補地價購買二手居屋的政策，人為地令樓市增加5,000個需求，間接令樓價繼續攀升，但日前公布的「梁十招」，預期中的「降溫」措施卻未有出台，對此感到失望。

經濟學者關焯照：按揭年期25年為限

1.  限制按揭年期

2.  限制非本港人士買樓金額上限

　
關焯照對於延長SSD年期的措施不敢苟同，認為措施已經令炒風絕跡，沒有再延長年期的必要，兩年已合適。事實上，坊間有意見亦認為，若SSD落藥太重，有機會造成反效果，令一班想換樓的用家未能順利置業，更會進一步推高樓價。

　
關焯照透露，最近曾與政府相關部門的官員會面，面對現在高企的樓價，官員亦強調有必要出招壓市。他個人認為，政府現在首要任務令市場「健康化」，首先要向外公布政府有足夠土地可供應，以免市場錯誤預期政府土地供應不足。

　
其次，金管局可以參考加拿大推出限制按揭年期的措施，限制年期在25年，令準買家置業前可以做足資金準備，避免銀行將按揭年期拖長後，準買家出現每月供樓金額下降「幻象」。政府亦應考慮限制非本港人士買樓金額的上限，例如600萬至700萬元以下的物業只准售予本土人士等等。而按揭成數自去年中收緊後，他認為已沒有再收緊的空間。

中信証券國際證券研究部執行董事顏偉洪：SSD稅率增至20%

1.  收緊按揭成數

2.  加大額外印花稅力度

　
顏偉洪表示，現在息口低是推高樓價的主要原因，目前樓價已超越97年水平，港府有必要推出措施減低樓價升勢。而短期內要樓價回落，可以繼續在去年中實施的收緊按揭基礎上，進一步再收緊，SSD措施再延長年期亦可壓抑一定炒賣活動，建議由現時2年期限延長至4年，稅率可由現在最多付樓價15%，推高至20%。

專業人士樓市降溫七招

1、收緊按揭成數

2、限制購買第二套房按揭成數

3、限制按揭年期

4、研究開徵增值稅

5、限制非本港人士買樓金額上限

6、限制非本港人士購買第二套房按揭成數

7、加大額外印花稅(SSD)力度

http://paper.wenweipo.com/2012/09/03/YO1209030018.htm

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