政府查長實售酒店房

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稱可自買自租  地契列明只作酒店

【明報專訊】長實宣布拆售葵涌雍澄軒300多間酒店房，並稱買家購入酒店房間後，可以租客身分入住，又指毋須繳交額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），建築面積約900呎單位售450萬元，結果首推65伙即日售清。不過，管轄該區的葵涌地政處昨晚表示，「正調查所述拆售有否違反相關地契條款」；本報翻查地契和城規會文件發現，雍澄軒列明只准作酒店用途，令這個全城熱議的「筍盤」能否繼續熱下去，添上變數。


政府高層非常關注影響

接近政府消息人士表示，政府高層非常關注今次事件的影響，正積極研究有關安排是否合法，如果有關安排涉嫌違反相關法例，不排除會採取法律行動。


長實：拆售純屬商業投資

長實執行董事趙國雄強調，雍澄軒拆售酒店房間，純屬商業投資項目，而非住宅物業；由於並非住宅，買家購入的酒店房間，可以不受額外印花稅、買家印花稅等雙辣招影響。他稱，不排除買家自行入住酒店房間，「如業主選擇入住，即同時有兩個身分，包括業主及租客，而租客就一定要跟條例，繳交租金及管理費」。趙國雄並說，所有酒店客戶，皆須簽署酒店房間使用准許協議，方可入住。

趙國雄否認長實今次是為迴避雙辣招而推出的銷售新招，說只希望為市場提供多一項投資產品。本報記者追問他有關地政處正就今次拆售展開調查，趙國雄以手機短訊回覆「沒有回應」。


否認迴避「雙辣招」

雍澄軒首推的65間酒店房間，開售約兩小時已沽清，套現逾2.46億元，今日會再推30間房，供長實員工優先認購，另餘下200多個房間亦擬日內加推，並考慮加價。

在市場熾熱反應下，政府取態審慎，荃灣葵涌地政處晚上回應傳媒表示，正調查有關拆售會否違地契，現不宜公開討論事件。


首推65間即日沽清

根據雍澄軒的地契，指明業權人須提供最少21,190平方米樓面的酒店，若有任何改變，可能違反地契。另根據城規會文件，雍澄軒的地皮准許用途為「酒店」，若作非酒店用途，可能須向城規會申請改變地皮用途。

根據《旅館業條例》，旅館（hotel、guesthouse）的定義為「任何處所，其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內，他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方」。

立法會議員湯家驊表示，若大部分買家是「自買自租」，實際上其他人根本不能租房，便有可能不符合旅館（hotel）定義，但由於本港並無類似案例，仍須法庭判斷。


須否繳新印花稅 政府未回應

此外，本報翻查土地註冊處文件，發現長實早於去年12月售出雍澄軒酒店38樓一房間。賣方為長實附屬公司Pearl Wisdom Limited，買方為葉建昌，成交價359萬元。至於印花稅金額，合約上寫着「pending adjudication（有待裁決）」，即有待稅務局裁決或評定要繳付的印花稅。本報昨日多次追問稅務局，此宗交易到底須否繳付買家印花稅和額外印花稅，政府發言人只稱稅局會根據《印花稅條例》處理雍澄軒的物業交易，並無正面回答。


議員轟走法律罅「無良心」

立法會房屋事務委員會主席王國興和副主席馮檢基均認為，長實此舉根本是變相賣住宅，王國興指長實「太無社會企業良心」，「肥到襪都著唔到，仲要走法律罅」，批評長實公然挑戰政府「雙辣招」。馮檢基則指長實為了公司利潤而走「法律罅」，做法不道德。不過，湯家驊則稱，酒店拆售房間在外國並不罕見，因為買家受到不少限制。

http://news.sina.com.hk/news/20130219/-2-2898382/1.html

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千人迫爆售樓處  經紀教「左手交右手」

【明報專訊】「喲！抽中咗！」「自住也省了七八十萬元額印！」長實昨突宣布放售雍澄軒酒店房間，逾千地產代理和準買家傍晚急急趕往中環長江中心，售樓處告迫爆。由於認購人數遠超放售單位數目，需即場抽籤派籌，有準買家形容今次「中籌如中獎」，現場歡呼、尖叫聲此起彼落，氣氛相當熾熱。多名代理更即場教準買家「自買自租」，「嗱，你付錢給家人朋友租你的單位，實則你自己住就無問題啦！」


有代理表示，有炒家意圖大手掃入數個至20多個單位，另有代理聲稱，昨晚有買家以約470萬元購入一個實用面積679方呎3房高層房間，迅即以510萬元放售，加幅8.5％。


需抽籤派籌 買家：中籤如中獎

本報記者昨喬裝準買家到長江中心售樓處觀察，發現樓下電梯大堂排起長長人龍，長實需採人潮式管制，樓上售樓處更是水泄不通。不少準買家說，未決定投資出租抑或自住，多名代理則當場教路，「自己租給自己住，向酒店交房租，轉頭會入番你戶口」；但有代理則建議「付錢叫親戚朋友租你的單位，然後你自己住」，如果擔心這些「左手交右手」的租金回報會被徵稅，「可以自己控制租金高低，訂得低一點，但不能低於市值太多」。


代理稱有人即日轉售加8.5%

代理紛紛表示，今次長實可謂「突擊式」放盤，他們紛紛透過地產網站、討論區、WhatsApp短訊等，宣傳雍澄軒放售消息，並明言可「投資自住」，「很多客人今日（昨日）聽到消息，紛紛飛的士過來」。地產代理聲稱，認購者數目遠超首批65個放售單位，有人甚至提前3小時排隊，代理行於是用一個個透明公文袋收集他們的身分證、信用卡，作抽籤派籌之用。有準買家聲稱「一定會買」，甚至當場將支票塞入公文袋，以表決心。


http://news.sina.com.hk/news/20130219/-2-2898381/1.html

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拆售倘違契 交易可能取消

雍澄軒開價吸引 業界提入市須知

【明報專訊】長實破天荒拆售雍澄軒酒店，開價較市價略低，加上發展商聲稱可避免額外印花稅及買家印花稅，有一定吸引力，但買家要留意，地政總署表明正調查這次拆售有否違反地契條款，若最終發現買賣屬不合法，交易可能要取消，若捲入訴訟，訂金被綁之餘，房間亦不能自住；此外，服務式住宅屬商業物業，按揭成數和供款年期會較短，每月供款額會較同等樓價的住宅高出三成。

中信證券國際證券研究部執行董事顏偉洪說，長實是次拆售雍澄軒酒店房間，單位始終非普通私人住宅，部分房間連租約，售價自然較同區住宅價便宜。

律師：若無法團 管理或變差

律師黃國桐指出，酒店房間賣散後，雖仍由酒店管理，但估計難以成立業主立案法團，日後管理可能變差，甚至比「劏場」（即分拆出售之商場）情况更壞。

測量師學會建築測量組前主席何鉅業則認為，酒店與住宅在安全上分別不大，但酒店不可明火煮食。他最擔心有關拆售是否違反地契條款，若發現有關買賣不合法，政府有權沒收整幅土地，買家要負上一定投資風險。有業內人士說，若有問題，很可能要取消交易，長實要退訂給買家，最壞情况是買家付出的金錢化為烏有。

除地契問題外，永隆銀行按揭及抵押貸款部主管蔡爾全說，因項目地契屬商業用途，故會按照非住宅物業的準則審批按揭，最多只可借五成；因今次出售之物業，最長只提供15年供款年期，加上一按只可借樓價五成，買家必須靠二按才可借七成，若以入場單價售價339.4萬元、一按息2.65厘、二按息5.25厘計算，15年間每月供款16,892元，而同等價值之住宅單位，全期20年，每月供款為12,764元，每月供款額相差約三成。

雍澄軒現時管理費每方呎每月2.9元，而毗鄰的住宅雍雅軒，去年底管理費1.5元，兩者相差近一倍，若買家把單位出租，將影響實質租金回報。

議員憂酒店供應更少

另外，旅遊發展局數據顯示，截至去年12月底，本港有超過210間酒店，共提供約6.8萬房間，當中96間酒店為2003年以前落成，屬於舊酒店地契，沒條款禁止拆售，意味有潛質「合法」拆售，共涉及3.81萬房間。立法會議員謝偉俊擔心，隨着社會對住宅需求殷切，會有愈來愈多發展商將酒店盤拆售套現，最後令內地客歡迎的三星酒店供應量減少。立法會經濟發展事務委員會議員胡志偉指出，拆售酒店是「殺雞取卵」，會對酒店供應構成壓力，促政府在舊酒店契約的條款上「做工夫」。

測量界：屬個別項目

酒店業主聯會執行總幹事李漢城說，事件屬長實商業決定，且拆售後部分單位亦會作酒店，相信可維持房間供應量。測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出，03年前酒店用地的規限較寬鬆，致出現灰色地帶，但在旅遊業興旺下投資酒店亦有可觀回報，相信今次屬個別項目。

http://news.sina.com.hk/news/20130219/-2-2898380/1.html

擺明迫政府落重藥!