大做或不做 港人港地忌溫吞水

孤寂如雲

首兩幅「港人港地」由中資發展商高價投得，預計日後賣樓，實用面積平均每方呎售價逾萬元，無論從增加港人買樓機會，還是紓緩樓價，都顯得杯水車薪。

政府回應社會對內地豪客搶高樓價，令港人難以置業的批評，推出「港人港地」政策，先撥出啟德兩塊地皮試行，賣地條款除了限呎限量，還規定首三十年內，單位買家必須是香港永久居民。就算賣地收益因為這些限制減少，政府都在所不惜。結果賣地成績仍然不俗，為庫房帶來四十五億四千萬元進帳。

兩塊地皮各收到十多份標書，最後由中資發展商中國海外發展的子公司投得，出價遠比一些港商進取。樓面呎價接近五千元。被問及日後賣樓價格，發展商表示，現時附近屋苑樓價都已過萬元一方呎。


數量有限難壓樓價

這兩塊地皮賣得好價，有三大原因。

其一是地皮本身位於市區發展潛力甚佳的地段，日後位近本港第二個中心商業區，交通方便，屬於優質地皮。

其二是得到中資公司青睞。今年一月，內地龍頭發展商萬科集團，即透過子公司與本港新世界發展合作，高價投得荃灣西站六區地皮發展權。至於今次投得兩幅啟德地皮的中國海外，同時透過私人市場和市區重建局等途徑，積極吸納土地。這些公司為拓展本港市場，願意付出比本地發展商為高的溢價。

第三個原因最為重要，就是兩塊地皮合共提供一千多個單位，佔市場比例甚小，對樓價的影響有限。

以外地買家佔熱門新盤成交一至兩成計算，啟德兩地從外地人手上「奪回」一、兩百個單位給港人，略有紓緩作用，不過數量不大。 「港人港地」要做到量大價跌，才能夠明顯幫助到市民置業。發展局局長陳茂波在啟德地皮截標後，表示打算為「港人港地」立法，顯示政府有意定為長期措施。


重稅辣招更快見效

新加坡的經驗顯示：當地為應付國民需求，而推出大量只准國民購買的物業，一些沒有購買身分限制的物業，價格因而飛漲。如果本港推出大量「港人港地」，樓市形態勢必大變，而且外地買家湧到不設限制的物業市場，可能導致二手樓樓價大升。

當初政府宣布「港人港地」計畫，樓市繼續上升，政府後來推出額外印花稅等辣招應對，不止降低外地人來港置業意欲，連本地買樓投資的市民都納入打擊範圍，樓價升勢終於受到遏制。在有了辣招作為重藥，「港人港地」就變成藥力溫和、安排複雜的舊招。

「港人港地」如果想收到壓低一手樓價的作用，必須大規模推出，否則不如由其他辣招取而代之。究竟朝那一個方向走，當局應有明確訊息，如果只是溫吞水的不冷不熱，反而容易令市民產生錯誤期望。

星島日報