2/3徵私地建屋 1/3放生地主

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新界東北發展的最終規劃昨日公布，發展局長陳茂波（中）以建造「香港人的新市鎮」為主題，宣布發展古洞北及粉嶺北。左起為地政總署署長甯漢豪、發展局常任秘書長周達明、陳茂波、規劃署長凌嘉勤及土木工程拓展署署長韓志強。（李澤彤攝）

東北發展斥1200億 建6萬伙六成公營屋

【明報專訊】新界東北發展計劃最終規劃出爐，政府昨日宣布斥資1200億元開拓古洞北和粉嶺北新市鎮，暫擱置最爭議的「坪輋/打鼓嶺」發展，並會增加住宅密度，興建6萬個住宅，六成為公屋或居屋。發展局長陳茂波為加快發展，決定以公私合營方式開發市鎮，以粉嶺北大地主之一的恒基地產及新世界發展為例，估計會分別被徵地，用作興建公營房屋及社區設施，不過，兩大發展商可保留餘下私地，經補地價後興建私宅，基建配套則由政府包底負責。而收地賠償達300億元。


三成地補價後容公私合營

發展局表示，逾614公頃土地只有333公頃可以發展，當中162公頃為私人土地，政府將徵用114公頃私地，興建公營房屋和公共設施，餘下48公頃即三成，將容許作公私合營。


坪輋/打鼓嶺暫擱發展

保育團體及受影響的約千戶村民明確表明要「不拆不遷」，誓作強烈抗爭。團體批評，地產商多年來以少於百元一呎買地，現在不但可獲賠償，加上公屋旁盡是私宅，質疑規劃是為大發展商度身訂做。


新界東北發展爭議不斷，政府去年完成公眾諮詢後，花逾9個月修訂方案，昨正式公布最後規劃，下半年提交城規會，進入法定規劃程序。


基建410億 收地賠300億

整項發展計劃涉及1200億元公帑，包括動用410億元做基建發展，另外480億元建公共設施，收地賠償高達300億元，當中包括以較優厚的津貼賠償被逼遷的農戶和村民外，另以一般農地賠償價，向私人地主徵地發展公共設施和房屋。


發展局長陳茂波說，早前研究的3個發展區中，因坪輋/打鼓嶺缺乏基建接駁，會暫時擱置；古洞和粉嶺北會增加地積比至最高6倍，可建住宅由53,800個增至60,700個，增幅13％，公營房屋比例由43％增至六成。


陳茂波稱新市鎮是以「加強版」傳統新市鎮發展模式發展，符合條件的土地業權人可申請在原址經過補地價後，按政府規劃發展私宅，早年在荃灣、沙田、粉嶺及將軍澳多區嘗試過。業權人擁有的土地，必須是已規劃作「私人住宅」或「商業發展」，地皮每幅必須大於4.3萬呎，以免建成「牙籤樓」或「筷子樓」。業權人亦要有現金補償予佔用人，金額要與政府相若，並要補足地價，及在政府設定的限期前達成協議，否則地皮仍然會被政府徵收。


徵新世界約1/3地 恒地近半

本報檢視目前發展商收購多年的農地位置，發現位於被劃為市區中心、將以高密度發展的粉嶺馬屎埔村及鄰近的烏鴉落陽，現時由恒地及新世界分別持有大量地皮。根據昨公布藍圖，估計新世界在烏鴉落陽的土地，約有三分之一被徵作興建居屋，餘下約三分之二地經補價後，可做私宅，地積比由諮詢時可作中密度發展，改為高密度發展；恒基主要在馬屎埔的土地，亦料有約一半被徵建超過6000個公屋單位，及其他政府設施，餘下一半地被劃成6幅私宅地，4幅地的地積比由3.5倍至5倍，增至6倍，另外兩幅為中密度發展。


李永達：料發展商利潤千億

一直關注東北發展的土地正義聯盟成員陳劍青分析，長實在古洞擁有部分地皮，及新世界名下的粉嶺土地，在這次均獲政府在規劃中提高發展密度至6倍，而恒地在粉嶺北亦有大片土地合資格申請，批評計劃是為發展商量身訂做的換地計劃。土地監察主席李永達批評，發展商在補地價後可以興建豪宅，變相可獲更高利潤，他估計涉及利潤可達1000億元，質疑政府此舉是為發展商「開綠燈」，有官商勾結之嫌。

http://news.sina.com.hk/news/20130705/-3-3009585/1.html

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地積比增至6倍

粉嶺古洞北伙數如5太古城

【明報專訊】新界東北最終規劃大增公屋及居屋，公營房屋比例達六成，其中圍繞擬建古洞的新市中心，及粉嶺北的市中心，地積比由3.5至5倍，提高至最多6倍，兩區共建6萬個單位，伙數相當於5個太古城。規劃署指建築物高度會由鐵路站周圍起向外遞減，塱原會保留作自然生態中心。

古洞北建鐵路站成中心點

規劃署長凌嘉勤表示，在古洞北開設連接落馬洲支線的鐵路站，將成為高密度住宅及商業發展的中心點，地積比約6倍，與現時馬鞍山的新港城相同，料未來古洞北八成人口住在鐵路站半徑500米範圍內，建築物高度由鐵路站周圍起向外遞減，至周邊的地積比為3.5，相等於白石角的天賦海灣。

政府又會同時預留土地興建醫院、中小學等，而兩條原居民村燕崗村和河上鄉村會保留，當中有風水林及風水山。

馬屎埔村成新市鎮核心

粉嶺北方面，政府將沿梧桐河發展成河畔社區，東西兩邊會佈置兩個公共交通交匯點，高密度住宅及商業發展將集中於交匯點的500米內，現時的馬屎埔村將成為新市鎮核心區。

政府已預留土地作社區及休憩設施，包括在塱原建自然生態公園，另外沿梧桐河有單車徑等。

塱原建生態公園

發展局長陳茂波說，古洞北和粉嶺北的發展初步投資額1200億元，發展區中的住宅最快2022至2023年才可入伙，但在規劃上會留有彈性，如佔六成、達3.7萬個的出租公屋及居屋比例亦可適時調節，而私人用地會按照當時情况，盡可能推出「港人港地」。另他指由於坪輋及打鼓嶺沒有鐵路等交通配套，會暫時剔出發展範圍，留待日後研究作更好發展。

http://news.sina.com.hk/news/20130705/-3-3009584/1.html

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恒地：要研究 新世界：未必加快發展

【明報專訊】恒地發言人說，對於政府公布的新界東北發展計劃內容，公司尚要詳細研究。新世界發展執董兼聯席總經理陳觀展表示，政府在新界東北採用公私合營方式發展，並提高項目地積比，可增加區內單位供應，對社會整體都是好事，雖然該公司在區內亦有不少地皮，但他指現階段未必會加快該些地皮的發展速度。

市場料恒地380萬呎地或「重生」

政府宣布提高新界東北一帶項目地積比率，區內大地主即時受惠，其中恒地（0012）持有的粉嶺烏鴉落陽馬屎埔一幅佔地約380萬方呎的地皮，多年來未獲城規會通過發展，但現在有機會「重生」，市場預料會發展成旗下重要旗艦項目。

新界東北一帶多年來以恒地、新地、新世界為最大地主，部分地皮迄今仍未獲城規會「放行」。以上述恒基馬屎埔約佔36公頃（約380萬方呎）的項目為例，恒地早年申請興建48幢30層高住宅，涉及約1.4萬個單位，但有關申請遭城規會否決。

據悉，上述位於梧桐河邊的地皮，據政府規劃，料約一半興建成公屋，另外一半可以地積比率最高6倍建私宅。換言之，政府將向恒地徵地約190萬呎，另外約190萬方呎地皮，可補地價後上馬，政府將為區內興建道路。

測量師：恒地有利

高緯環球測量師張翹楚認為，政府一方面向恒地徵地，將會作出賠償，另一方面，餘下部分亦可建私樓，比起項目現時遲遲未能發展，對恒地而言絕對有利。

http://news.sina.com.hk/news/20130705/-3-3009583/1.html

政府收晒所有地又講強搶民產.