地價兩極化 壽臣山地兩年升27%

孤寂如雲

政府持續推地，地價兩極化情況愈趨顯著，上周五截標的南區壽臣山豪宅地，由中資財團與英皇集團聯手以每方呎樓面價逾3.08萬元奪得，區內地價兩年升27.7%，並屬本港官地樓面地價第五高；同日開標的屯門限量地，則創12年新低，每方呎樓面地價僅1530元。

業界認為，市區豪宅地供應緊絀，料豪宅地仍將吸引發展商爭奪，但在目前市況下難再創新高，中資也可望繼續投得地皮；新界土地則受供應多影響，隨時再跌破低位。


英皇財團27億奪得

地政總署公布，以逾29.4億元批出南區壽臣山和屯門井財街住宅地，批租期各50年，中標者均為出價最高的財團。其中南區用地位於壽臣山道西與黃竹坑徑交界，與近日高價售出洋房的新盤SHOUSON PEAK僅一街之隔，最終由英皇集團牽頭的財團以27.08億元投得，每方呎樓面地價約30888元。

英皇國際（163）執行董事張炳強表示，集團持有用地四成權益，世茂集團主席許榮茂亦以私人名義持有四成權益，餘下兩成則屬內地開發商明發集團（846），許榮茂及明發大股東黃煥明皆來自福建。張炳強預計，用地可發展為提供20至30幢洋房的低密度住宅項目，每幢洋房面積介乎3000至4000方呎，預計2017年落成，地價連建築費等發展成本約37億元。

張炳強指出，近日區內有其他樓盤以每方呎實用面積約8萬元售出，相信日後壽臣山道西用地建成的單位，如以相若造價售出，可以獲得可觀利潤。

測量師對壽臣山用地的估價，介乎24.6億至30.7億元不等，雖然是次地盤造價只屬市場預期的中游，但以用地的每方呎樓面地價計，成交價已足以晉身為由政府批出地盤中的第五貴地皮。


樓面地價全港第五高

同區對上一幅矚目地皮，屬是次開標地皮以西的深水灣徑8至12號地盤，由南豐發展於2012年5月投得，當時每方呎樓面地價約2.4萬元，意味壽臣山一帶的地皮價值，在兩年間已漲升27.7%。

實際上，政府雖然推出不少地皮招標，但港島區用地少之又少，故每次有港島區地皮推出，都吸引發展商蜂擁入標，是次用地收到16份標書，也屬於港島區反應最佳的住宅地。

對於港島豪宅地和新界限量地招標反應和成交價迥異，學者相信與供應量極有關係。中大地理與資源管理學系副教授姚松炎表示，港島豪宅用地新供應不多，發展商雖然估計樓價未必大升，但仍屬於「做得過」，故豪宅地仍受歡迎，情況未來也將持續，但造價料在市場預期之內。至於屯門、大埔和元朗等「重災區」，由於大量供應將推出市場，發展商預期這些區域會「消化不良」，地價可能進一步下跌，兩極化的局面將更明顯。

今次大型發展商未有成功奪得土地，姚松炎認為大型發展商對地價看法更趨審慎，一些持有較少本港地產業資訊的中資財團，由於其融資成本或低於本港發展商，加上希望取得地皮進入本港市場，故出價較為進取，更易取得土地。

另外，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出，中港財團合作取得壽臣山用地，反映全國而言，本港位置優異，加上法制完善，吸引中資財團來港投資，豪宅更可以看高一線，由於不少超級豪宅受內地客青睞，本地發展商與中資合作，可以更了解目標顧客群對物業的需要。

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