金管放風再出辣招

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樓市狂潮再現，近日接連錄「公屋王」及「居屋王」高價成交，實用呎價更勝部分私人住宅，金融管理局總裁陳德霖態度轉趨強硬，直言若樓市續升溫，金管局會再採逆周期措施，強調續有空間出招。業界認為，除再調低按揭成數外，金管局或採措施遏抑轉按需求，甚至要求銀行了解買家首期資金來源等行政手段來收緊按揭。

近日公屋、居屋、私宅幾乎每日錄新高價成交，如上周四粉嶺公屋華明邨信明樓高層27室開放式單位，實用面積147方呎，於自由市場以170萬元易手，實用呎價11,565元，創全港公屋呎價新高；上周六旺角居屋海富苑海寧閣中層10室，屬開放式間隔，實用面積213方呎，於自由市場以309.5萬元售出，實用呎價14,531元，創全港呎價最高居屋單位。

惟陳德霖指，市場料美國今年會開始加息，加息對資產市場有影響，特別是房地產市場。他又說，現時看到樓市交投活躍及價格有上升趨勢，若樓市續升溫，金管局會在適當時候採逆周期措施來保持銀行體系穩定。

金管局已推六輪逆周期措施，陳德霖稱，現時按揭貸款要求已相當高，然而逆周期措施理念，是若上行周期持續或加劇，金管局就要採措施，立場非常清晰，強調當局續有空間推措施，惟重申要觀察多一段時間，才能知道樓市實際走向。

或針對轉按推新措施

有銀行零售業務主管指出，近年實際按息平穩，惟每年轉按金額佔新批按揭逾15%，反映轉按需求不是主要來自節省利息支出，而是借款人因樓價升而轉按套現，金管局可能推貸款後追蹤措施，要求借款人提供借款用途匹配的證明文件，以減少業主轉按套現，以「一拆二」方式投資更多物業。

有銀行界人士指，若美國明年才加息，港府難等待加息因素觸發樓價自然調整，有需要出招冷卻樓市，甚至採取行政手段要求買家證明首期資金來源等，同時可能考慮要求銀行將借款人未動用的循環備用貸款，甚至信用卡額度，假設一個固定的百分比計入負債，從而收緊供款與收入比率要求。

代理：細戶失控焗出手

交銀國際聯席董事劉雅瀚稱，相信金管局再推逆周期措施，可能是再調低按揭成數，以及收緊銀行對借款人的壓測。

他又說，近年細價樓樓價急漲，主要觸發點是去年五月政府放寬雙倍印花稅豁免期，市場錯誤憧憬會再「減辣」，令樓價上揚。另該行料全年樓價或下調10至20%。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑指，細價樓漲勢已有失控情況，然而按揭成數可能再減少，同時政府有機會加辣、加稅，未來更難置業下，小部分有能力買家續入市，未來細單位樓價或再漲。他又表示，如果金管局再出招有中和的作用，估計招數包括再調低按揭成數、降低供款與入息比例及再加大壓測等。

市場推測金管局「招數」

•推出貸款後追蹤措施，要求借款人提供借款用途匹配的證明文件

•要求買家證明首期資金來源等

•要求將借款人未動用備用貸款的一定比率計入負債及供款

•收緊供款與收入比率

•收緊按揭保險

•收緊按揭成數

•收緊銀行對借款人的壓力測試

東方日報