新世界系海嘯價供股 集164億

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（明報製圖）

大跌市抽水 市場感意外【明報專訊】港股經過數個月大跌，藍籌地產股新世界發展（0017，下稱新世界）的估值逼近2008年金融海嘯的低位，惟公司卻在此時宣布，與子公司新世界中國（0917，下稱新中）一起連環供股，集資最多164億元，令券商大感意外，2供1的比例之高亦為近期大型股中罕見。

新世界發展表示，所得資金部分用作「認購新世界中國供股股份」和「集團物業項目之發展成本」，但券商多指集團並不急需資金，又質疑新中缺的不是地，而是將土儲變現的執行能力。更奇怪的是，兩家公司選擇在8月至今的小股災後，以賤價供股。

新世界股價應聲急挫18%投資者對供股的評語已寫在股價上，新世界股價昨急跌18％至7.42元，是跌幅最大的藍籌；新中更瀉25％收市，報1.68元。
新世界供股價5.68元，比周一收市價9元折讓37％，集資最多121億元。持有新世界40.5％的大股東、由鄭裕彤控制的周大福將按比例供股，另包銷首9000萬供股股份（約佔發行供股股份4％），餘額將由匯豐及渣打等額比例包銷。新中同樣以二供一比例供股集資43億元，供股價1.49元，較前日收市價折讓33％，由新世界悉數包銷。

供股價僅為市帳率0.22倍新世界是本港地產股中市帳率最低的其中一家，以昨日股價計市帳率為0.28倍，貼近2008年的底位0.26倍（見圖），而供股股份的市帳率更只是0.22倍。換句話說，即是說公司以資產成本五分一的價錢，將股份賣出去。

對於為何要在如此低估值下供股，新世界董事總經理鄭家純表示，長遠看好中港兩地前景，港府將於未來數月批地，認為有需要增強土地儲備。他指供股可令公司財政可持續發展，而且供股折讓亦相當合理。鄭又透露，目前中港銀行借錢有困難（見另文）。

但里昂證券直指新世界沒迫切集資需要，供股是「毁滅價值」的行為。該行指新世界淨負債率（淨負債除權益）約35％，比起本地地產商為高，但其經常性收入足以支持，而新中的淨負債率更比藍籌內房股中海外（0688）為低；而且供股比例之大，股東不供股的話，利益便被大幅削減。

摩根大通亦指出，即使新世界須參與新中供股，但前者的集資額是後者的三倍，餘下的錢如何用是一個疑問，又相信投資者會繼續質疑為何不以發債來集資。

新世界財務總監歐德昌表示，發債成本高，而向銀行借貸亦會推高負債比率，而供股毋須支付利息，對集團最為有利。
美林報告表示，供股可能反映公司打算繼續拓展本港業務，以及再買地等。該行指出，去年公司沒有多少賣樓收入進帳（見另文），但未來土地供應頗多，在現時供股可以理解。

券商估計供股後淨負債率降至21％至26％不等，但代價是削減每股盈利及每股資產淨值兩至三成。花旗更即時將目標價調低2元至10元。

明報記者 張令陶、林紹桐、李家欣

http://news.sina.com.hk/news/51/1/1/2466904/1.html

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難借貸款 轉向股東伸手


【明報專訊】環球銀行「水緊」，加上臨近年尾「收爐」，相信是新世界發展不向銀行貸款，直接向股東「抽水」的原因。銀行界人士指出，新世界過百億元的資金需求，銀行難以在短時間組成銀團貸款，而且現時息率水平達倫敦銀行同業拆息加3厘多，較1年前高出約2厘。

銀團息率 1年間升2厘隨着人民幣存款在本港銀行體系存款的比例上升，而市場對港元及美元資金的貸款需求持續，供求失衡下，港元及美元資金成本不斷上升。根據金管局數據，反映銀行平均資金成本的綜合利率在2011年8月底為0.33厘，1年前為0.2厘，以幅度計算，資金成本在1年間加幅高達65%。目前銀行吸收定期存款時，每每年利率逾2厘，故在另一邊廂，亦要增加貸款息率。

恒生銀行（0011）企業及商業銀行業務總監林燕勝說，地產商籌組貸款，目前息率約在倫敦銀行同業拆息以上加3厘多，而1年前只加1厘多，「銀行業界都想分散貸款組合，地產相關貸款一直比例很大，現在銀行會要求有不同的息率回報。」另一名銀團貸款人士指出，新世界去年及今年都有籌組規模較細的貸款，預計新世界會以不同方式去籌組資金。

上述銀行界人士續透露，目前銀行對地皮的項目貸款，一般仍可維持地價五成，而對地皮的估價亦大致平穩，因為樓價亦只是最多向下調整5%至10%，未有很大的改變。

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賣樓套現少 購地要另覓水喉


【明報專訊】新世界（0017）上月底披露以逾66億元為西貢大埔仔項目補地價，但公司其實久未有在賣地場上購入大型地皮。有分析師表示，集團旗下兩大項目仍需要投入逾百億元的資金，有鑑於政府未來一年增加推地，新世界亦希望能及時增加靈活性，保持實力在賣地場上「分一杯羹」。

政府雖然在去年中起開始主動賣地，但新世界一直在賣地場上未有「斬獲」，董事總經理鄭家純於上月底業績會上曾表示，新世界有份競投司徒拔道地皮，最後以差一口價敗於新地（0016）。

久未在拍賣場購地新世界上一次公開購地，要數到去年3月，與會德豐地產合資投得，港鐵（0066）於九龍柯士甸站項目，涉資117億元，料新世界所付的地價成本為38.5億元。另外，新世界在今年7月亦為西貢大埔仔項目補地價，涉資66.4億元。據集團的業績披露，新世界現在持可發展的土儲，有968萬呎樓面面積，至於農地土儲的面積則有逾1800萬呎。

新世界久未投地，可能與樓盤套現慢有關。集團2010年上半年的賣樓收益仍達54億元，但去年中起賣樓收入開始減速，今年6月底止全年，主要依靠出售元朗翹翠峰及西環寶雅山貨尾單位，套現約35億元，至於仍未入帳的只剩下名鑄於8月開售的貨尾單位。鄭家純指集團將會在本財年大力推盤，料可套現200億元，但樓市開始下調，套現大計能否達標仍存變數。

重建新世界中心 需90億三星證券分析師李偉烈指出，新世界兩個重要項目需要資金，位於尖東的新世界中心重建費用便達90億元，柯士甸站的項目預料要投放20億至30億元。

他指出，市場6至9個月價格可能更波動，新世界在此時集資，雖然價格看上去有很大折讓，但能確保集團未來一年，有充足的資金保障。

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大股東趁低吸納?