嘉湖呎價跌穿9000蚊 預示港樓加速冧價

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隨近月經濟愈來愈差，失業率升至近年高位，港人賣樓移民的步伐轉急，樓價跌幅亦相應明顯。尤其是近日一宗天水圍嘉湖山莊的三房戶，呎價竟然跌穿9,000元，猶如丟入樓市的震撼彈，象徵過去多年急升的新界細價樓踏入調整加速期...

為甚麼這宗成交如此具指標性？首先，我們睇一睇成交本身，該嘉湖山莊樂湖居8座極低層B室3房套房間隔，實用面積633方呎，以566萬元沽，呎價僅8,942元。呎價低與樓層自然有關係，但更多是與樓價太貴難以承接有關，連價錢相對便宜的新界樓都缺乏承接力，情況嚴重可想而知。

隨樓價漸貴，近年無論港島、九龍，甚至新界樓都「升唔起」，甚至不少3、4年前買樓的業主，現時易手還要蝕讓的個案。讀者可能會說，口講無憑，那就用數據來說話！其實，差餉物業估價署有項數據頗「打耳」，將香港的私樓由小至大分為A、B、C、D及E的5種類別，今日僅提A及B兩款涉及市民大眾的私樓類別，細心研究就會知道樓價升勢已是強弩之末。

A類是40平方米以下的細戶，即實用面積430方呎或以下；B類則是40至69.9平方米，即實用面積430至752方呎的中型單位。

我們由掀起最近一次樓市升浪的2008年睇起，當年由於金融海嘯，美國實施量化寬鬆令熱錢湧入香港，配合內地資金一起炒起港樓。以A類單位為例，新界區2008年時每方呎僅3,504元，時至去年2019年已屆13,444元，12年間升價2.84倍。同一時期，九龍樓升2.66倍；港島樓僅升1.87倍。

至於B類私樓，升幅相對遜色。2008年新界區每方呎價3,555元，時至去年為11,663元，本身呎價已較A類便宜，升幅亦只有2.28倍。同期九龍樓升1.87倍；香港樓升1.53倍。

為何傳統上一向樓價低水的新界樓，過去12年反而升幅最大？這說明了甚麼？說明了樓價愈高，單位愈大，負擔得起的香港人愈來愈少，升幅自然不及新界樓。由此可下一個結論，就是樓價根本不會無止境上升，只要買家負擔不起，樓價自然就會向下調整，更何況，近年北水、海外水都「缺席」，且港人賣樓套現愈來愈多...

因此，近年樓價升幅愈來愈細，就以升幅最誇張的新界區A類私樓為例，升幅三甲分別是2010年的22.9%，2013年的22.6%，以及2011年的20.5%。而2018年升了13.8%，去年更只升4.5%，至於今年雖然未完，但觀乎疫情肆虐全球，樓價是升是跌，相信大家都心中有數。而且，目前連最平價的藍籌屋苑嘉湖山莊都在跌價，樓價加快下跌更加顯然易見。

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