黃元山：買樓如利差交易 慎防加息風險

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按揭等同利率槓桿    增買樓風險

黃元山指出，買樓也可算是carry trade的一種，就是向銀行以低息做按揭，來買入相對高租金回報的物業，尤其值得注意的是，買樓一般只付三成首期，所以有關的carry trade，更是具有槓桿作用的leverage interest play（放大利差的槓桿遊戲），風險也因而加大。幸而「香港人試過負資產的滋味，知道leverage係double-edged sword（雙刃劍），可令你發達，亦都可令你破產」，因此風險意識提高，買樓借貸的槓桿較97年前的香港，或早幾年前的歐美國家的人為小，對樓市算是有支持作用。

另外，大眾對樓市看法往往存有謬誤，認為過去樓市大漲小回，便推論樓價必升。黃元山認為，單純看過去的經驗推斷未來結果，是oversimplify（過度簡化），忽略了大市趨勢的背後原因，「唔應該單以過去20年嘅performance（表現），便推斷未來20年嘅performance也一樣」。

http://news.sina.com.hk/news/51/1/1/2671445/1.html

利令智昏